船橋市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「おうちさがし専門館」です。
本日は不動産取引におけるオンライン化についてお話しいたします。
重要事項説明って何をすること？
その名の通り取引において重要な内容を事業者が説明することです。
契約者がその内容を理解することが大切なのですが、馴染みのない用語が多く、その後の契約書の内容確認も必要になるため、さらっと流してしまうことが多いのも実態です。
重要事項説明のほとんどが売買契約当日
重要事項説明は不動産売買契約に先立って行われるもので、売買契約の当日でなければならないという決まりはありません。
これまでは宅地建物取引士が直接面前で重要事項説明を行わなければならなかったため、不動産売買契約と別の日に重要事項説明を行う場合、2回スケジュールを調整しなければならないため、売買契約でお会いするタイミングで併せて実施する方が合理的とされていました。
お仕事で法務関係に明るい方は、売買契約までに重要事項説明書や売買契約書を事前にチェックして、疑問点を解消してから契約日を迎えるのですが、一般の方は契約日に重要事項説明書や契約書の内容を初めて見るというケースがほとんどだと思います。
重要事項説明書の事前チェックは可能なのか
重要事項説明は大切なプロセスなので、できれば事前に重要事項説明書を確認したいところなのですが、実際の取引では、買付申込後の交渉がまとまったら、速やかに売買契約を締結する場合が多く、売買契約まであまりスケジュールに余裕がない場合が多いです。
売買契約を締結するまではその物件の購入が確定できるわけではないので、速やかに売買契約を行うことは買主様にとっても重要なことです。
不動産仲介会社の担当者は契約が決まったら重要事項説明書を作成するために各種調査を実施します。
単純に書類を作成するだけではなく、役所へ行って必要書類を取得したり、場合によっては物件に調査に行かなければならないこともあります。
つまり事前に重要事項説明書を確認したいと思っても、重要事項説明書が完成するのが売買契約予定日ギリギリになることも少なくありません。
IT重説とは
IT重説とは宅地建物取引士が直接面前で重要事項説明を行うのではなく、テレビ会議システムなどを用いてオンラインで重要事項説明を行うものです。
2020年に不動産売買においてもIT重説のテスト運用が開始され、昨今の新型コロナの影響もあってそのまま本格運用が始まりました。
IT重説は時間と場所を選ばないのが最大の特徴です。オンラインであれば売買契約日よりも前にIT重説を行うことはそれほど難しくありません。
従来の重要事項説明では、説明内容の記録が難しく、結果的に説明に使用した重要事項説明書しか残されないケースがほとんどなのですが、IT重説の場合は、多くのテレビ会議システムに録画機能が付いているため、書類だけでなく、説明の様子も簡単に記録することができます。
※IT重説を行う場合は事業者は音声・映像などの記録を残さなくてはならないのですが、事業者が記録したデータを契約者に提供するかどうかは事業者の判断になります。
はじめに記載したように、重要事項説明書・不動産売買契約書と普段あまり触れない書類を正確に把握することは容易ではありません。
書類以外で記録することができればそれだけ安心材料が増えることになります。
※録画することが前提になっていれば、宅建士も注意して重要事項説明を行うので、そういった意味でも安心と言えます。
売買契約もオンラインで行えます
売主様の了解が必要になりますが、売買契約もオンラインで締結することが可能です。
従来の捺印に変わるシステムが確立されていて、オンライン契約のサービスを利用することで実現できます。
オンライン契約を行うと捺印が不要なので収入印紙は不要です。
不動産売買契約は金額が大きな取引なので印紙税が節約できるのは買主様・売主様双方にメリットがあるのですが、現在の取引では売主様が高齢であるケースが多く、また、仲介会社もオンライン契約に不慣れなため、いま一つ売主様の信用を得ることができず、オンライン契約が実施できないケースも多いのが現状です。
IT重説もオンライン契約も不動産会社に行かなければならない（しかも売主様の都合も考慮して時間が決められる）という無駄を省くだけでなく、メリットも多いので、ご希望の方は買付申込の際にはIT重説・オンライン契約を行いたいという希望を担当者にお伝えください。
不動産取引はペーパレスとは程遠い
とはいえ、まだまだ対面での取引、押印など従来通りのやり方での取引が主流です。
登記書類に始まり、管理会社へ提出する書類、代金の領収書、不動産会社へ提出する取引完了確認書、火災保険の書類、ローンの書類、振込み伝票など、署名・押印の連続です。こうした書類も、一部はペーパレスやネット手続きとなってはきていますが、まだまだ書面で提出することが一般的です。
取引の要点が、「代金の支払」と「その引き換えの鍵の引渡し」になるため、対面で行うことが一番スムーズではあるのですが、それ以外の部分での書類が多すぎるのです。
特に年度末や年末近くに銀行での窓口作業は本当に時間がかかり、双方ともに疲弊します。
不動産仲介事業者がその責任と仲介機能を発揮すべき
こうした不動産取引がよりスムーズになるためには、例えば振込みをネット送金で行う、保険申込もネットで完了するなど、各種手続きのネット化が前提ですが、不動産仲介事業者もその大きな役割を果たすことができるはずです。
どうしても手渡しをすべき鍵や書類については、事前に不動産仲介事業者が預かっておき、売主様への入金が確認できたら、責任をもって買主様へ届ける、などの方法も選択できるはずです。
不動産事業者や金融機関の中には、こうしたエスクロー（取引保全）機能を果たしている事業者もあります。
こうした手続きや機能がもっと一般的になれば、不動産取引の現場ももっとスムーズになり、余計な時間やコストが省略できるのではないでしょうか。
このような方法以外にも、ブロックチェーン技術を活用した取引方法も検討されています。
皆様にとっても、不動産業界にとっても分かりやすくて安全なオンライン技術が取り入れられることを祈ります。
「おうちさがし専門館」では新規ご購入、リフォーム、中古住宅購入などもご案内しています。お気軽にご相談ください。
