収益不動産投資成功へのステップ 02 リスクの基礎知識

リスクとリターンが比例するというのはかなり限られた条件でしか成立しません。不動産投資においては、リスクとリターンは比例しません。ここに不動産投資の妙味があります。

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当店では主に個人に方向けに、新築や中古の戸建を中心に販売しておりますが、何かのきっかけでまとまった現金を手にされた方向けに、「収益不動産投資」についてもご案内しております。

収益不動産投資とは

いわゆるアパート・マンションを購入し、その家賃を収益とする投資法のことです。世の中には、株式投資、金投資、FX、等色々存在しますが、比較的安心しておすすめできるのが、収益不動産投資です。

基本知識 リスク

投資にはリスクとリターンがあります。リターンは文字通り収益のことですが、リスクとはなんでしょうか。一般的にはリスクとは「危険性」と訳され理解されています。しかし、投資の世界に限定して言うと、リスクとは狙ったリターンが得られない可能性、つまりリターンの不確実性を指します。

リターンの不確実性とは

例えば、ゴルフに例えてみましょう。1ラウンドをだいたいパーで回れる人が二人いたとします。だいたいパーで回れるということは、投資の表現をすれば平均がパーということになります。ところがこの二人、一人(ここではAさんとします)は安定してパーで回れますが、もう一人(Bさん)は結構スコアが暴れます。この場合、投資の表現をすれば、「AさんBさんともリターンは同じであるが、リスクはBさんの方が高い」ということになります。

ホールAさんのスコアBさんのスコア
1+1+3
2±0±0
3-1-1
4+1+4
5±0±0
6-1-1
7+1-1
8±0±0
9-1+3
合計±0±0
平均00
Aさん、Bさん、いずれも1ホールあたりの平均は0

リスクの数値的な表現は

リスクはBさんの方が高いと述べましたが、どの程度高いのでしょうか。それを表現する計算方法が「標準偏差」です。なにやら難しくなってきましたが、名前ほど難しくはありませんし、お子様に受験生がおられる方でしたら、偏差値という数字はよく耳にされると思います。

標準偏差とは

標準偏差とは簡単にいうと、狙いから外れた分の平均値です。ただ、外れは上にも下にもありますから、単純に平均すると必ずゼロになりますので、プラスマイナスの符号を取るために一旦2乗した数値をだし、それの平均を取り、元に戻すため平方根を求める、というめんどくさいやり方をします。

ホールAさんのスコア平均との差差の2乗
1+1+11
2±0±00
3-1-11
4+1+11
5±0±00
6-1-11
7+1+11
8±0±00
9-1-11
合計±0±00
平均000.666…
平均の平方根0.814…
Aさんのリスクは約0.81
ホールBさんのスコア平均との差差の2乗
1+3+39
2±0±00
3-1-11
4+4+416
5±0±00
6-1-11
7+1+11
8±0±00
9+3+39
合計±0±00
平均007.555…
平均の平方根2.748…
Bさんのリスクは約2.748

Aさん、Bさんとも平均は0、つまりパーでしたが、標準偏差はそれぞれ0.81と2.74で3倍以上開きがありました。

投資家であるあなたはAさん、またはBさんのいずれかに投資する必要がある場合、どちらに投資しますか?

どちらに投資すべきか

投資信託のパンフレット等にも、リスクとリターンの関係を示したグラフが付いてきます。曰く、ローリスクはローリターン、ハイリスクはハイリターン。これではあまり投資の意味がないと思いませんか。
一般的にリスクとリターンが比例関係にあるのは、かなりの条件が必要です。例えば、情報は一瞬で全てに人に伝わるとか、際限なく投資ができるとか、です。しかし、実際にはそんな状況にあるのはごく一部の投資家で、マーケットが非常に大きい場合です。例えば、為替市場などがそれに該当するでしょう。

不動産マーケットは

一方、不動産マーケットは、情報の伝達速度は遅く、物件単位でしか投資ができません。投資額を増やそうにも、同じ物件はありません。
つまり、リスクとリターンは比例するとは限らないのです。ここに、不動産投資をお勧めする理由のひとつがあります。

おうちさがし専門館では、不動産投資についてもご相談をお受けしております。お気軽にご相談ください。

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