土地と建物、購入と資金援助のタイミングにご注意

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船橋市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「おうちさがし専門館」です。

今回は、土地と建物を購入する際の金利と、持分の配分についてご説明します。

土地と建物、どちらを先に購入するか

夫婦共有名義で、家を建てるAさん

Aさんは、ローンを組んで、奥様はご両親から資金援助を受けてそれを頭金にしようとしていた場合

土地を持っていなければ、土地を先行して購入する必要があります。

≪モデルケース Aさんの場合≫

土地 3,000万円

建物 2,500万円

諸費用 500万円

合計費用 6,000万円

上記費用をご夫婦でそれぞれ下記内容で工面した場合

ご主人様 5,000万円のローン借入

奥様  現金1,000万円 (自分の預貯金300万円+親から700万円住宅取得資金援助)

土地代には住宅ローンは適用されない

土地を所有していないAさん夫婦が、家を建てる場合は、土地を先行して購入する必要があります。その場合、先に土地の代金を工面しなければなりませんが、一般的な金融機関では、土地の代金を住宅ローンとして融資するのではなく、建物完成まではいったん「つなぎ融資」という形で土地の代金を融資してくれます。

すると、土地代金のつなぎ融資の金利は、住宅ローンの融資ではないため、3%前後の金利で融資される金融機関が多いです。土地を購入してから、建物の立ち上がるまでの期間つなぎ融資の金利費用がかかります。例えば、土地購入してから、建物完成までのつなぎ融資期間が9カ月間あったとした場合、

つなぎ融資の利息代は、3,000万円×金利3%×9か月分(約270日分)=約66.6万円 となります。

家を建てるAさんとしては、少しでもこの利息費用が安くなった方がありがたい・・・。

だったら奥様の自己資金を土地購入する際の資金に充れば、つなぎ融資の金額は2,000万円で足りるため、2000万円のつなぎ融資の利息(約44万円)は、約22万円も節約計算となり、どうせ1000万円の資金を使うのだから、土地購入時の早い時期に現金を使った方がよいと考えられます。

▼【注意点①】

Qこの場合、親の資金援助は贈与の非課税となるのか?

つまり、新築するために土地を先行して購入する際、親からの資金援助を受けた場合、住宅取得等資金に該当するか?

A 該当する。

ただし、住宅取得等資金の贈与を受けた年の翌年の3/15までに、取得した土地の上に住宅用家屋の新築(新築に準ずる状態として、屋根(その骨組みを含む)を融資、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態にあるものを含む)していない場合は、当該贈与により取得した金銭については、住宅取得資金の非課税制度は利用できません。

つまり11月や12月等の割と年末に近い時期に土地を購入したか方、あるいは、土地を購入してじっくり建築会社を選んでからお建てになる方などは、3/15までに新築に準ずる状態(およそ上棟の状態)まで出来上がっていない可能性が高まるため、非課税制度が利用できない可能性が高まるので注意が必要です。

▼【その他 注意点】

土地所有権移転登記する際、夫婦での持分を決めないといけませんが、奥様の自己資金を全部土地代金に充てた場合は、

土地の持分は、Aさんのケースでいうならば、

土地の持分はご主人様持分3分の2 奥様土地も分3分の1となります。

(持分の決め方の原則は、その人の出した資金をその不動産の購入代金で割った割合となります)

建物は、残りのローンを組むご主人様単独所有となる可能性があります。

土地建物の合計からの割合でいけば、ご主人様6分の5 奥様6分の1となりますが、夫婦それぞれの資金を出すタイミングでも持分が変わってきます。土地代金購入の際に奥様の資金を全部入れる場合は、税理士や税務署等に相談・確認の上、登記されることをお勧めします。

物件ご購入、リフォームなどのご相談がありましたら、お気軽におうちさがし専門館までご相談ください。

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