土地の見方 「旗竿地」

住宅
旗竿地は地価が安め

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複数個まとまった建売住宅でよく見つかるのですが、敷地形状が上から見ると大きな長方形と細長い長方形の組み合わせの物件がよく目につきます。その形状から旗竿地と呼ばれるのが一般的です。

木造建築の法定耐用年数は22年ですが、40年程度経ちますと、いろいろな部分に不具合がでてきます。まず、家族構成が変わっています。2世代住んでいた家が、老人の一人暮らしに変わってしまった、というのは全国的な傾向です。

結果として、大きな敷地が売りに出されますが、そのままでは個人が買うには大きすぎるので、複数の敷地に分割して売買されることが多くあります。敷地分割では、道路に面していない土地をいかにするのかが問題となります。

ここで法律が出てきますが、日本の場合、敷地は道路に2m以上接していなければなりません。接していない土地には建物は立てることができません。

このことにより、もともと広い敷地の奥に分割された土地は、表の道路に2m以上接する敷地を持たせなければ、住宅地として販売できなくなります。
これが、旗竿地の生まれる所以です。

ちなみに、このような旗竿地は、道路に直接面した真四角の土地よりも価格が低くなるのが一般的です。また、道路に面した長さが2m以上確保できないと、建物を建築してはいけない土地、いわゆる「再建築不可」となります。再建築不可物件はかなり評価が下がりますので、一般的には手を出さない方が無難でしょう。逆に所有している土地の隣が再建築不可物件の場合、かなり安く入手でき、かつ利用価値の高いので、ぜひチェックしてみてください。

さて、このような旗竿地物件は、その路地状部分の幅員が狭く、2mギリギリにしてあるものが結構あります。と、いうより、ギリギリに設計したりします。

旗竿地の竿にあたる細長い土地は、一般的には駐車スペースとしているケースがおおいのですが、この幅で塀があるとかなり通りにくくなります。また、前面の道路が狭い場合、かなりアクロバティックな車庫入れを必要とする場合もあるでしょう、

新築の住宅地の場合、隣地との境界についても考慮されている場合がありますが、中古住宅の場合、邪魔な塀や木があったりしますので、注意してください。

電柱の場合、電力会社に依頼して移動してもらうことも可能です。

また、隣地の植栽が葉や枝を伸ばして、覆いかぶさっている場合もあります。この場合、勝手に切ってはいけません。法律で決まっています。必ず隣地の所有者と協議の上処分してください。

また、前のオーナーと隣地所有者の仲が悪かった場合、嫌がらせに鉢植えをギリギリの場所に置かれるケースもよくあります。所有者が変わったのだから、お隣とは仲良くしてください。隣地の所有者と良好な関係を維持するようにしてください。

不動産は高額な商品ですから、購入を検討するにあたっては、隣地所有者の特徴もよく勘案して決定してください。。また、10年20年単位では世代交代があるかもしれません。次の世代が「聞いてないよ〜」なんて言われないように、問題が生じる可能性があると思われる場合は//、売主側に覚書を交わすように条件提示をしておいた方が、より安心して購入することができるでしょう。

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