旧耐震のマンションを購入を考えるなら

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船橋市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「おうちさがし専門館」です。

今回は、旧耐震のマンションについて解説します。

築51年リフォーム済みマンション

旧耐震のマンションはお客様におすすめできないため、弊社からご案内する機会はほとんどありません。

先日、耐震改修工事済みの旧耐震マンションを内見することがありました。

【マンションの主な概要】

・築51年

・駅徒歩1分

・総戸数約70戸

・約7000万円の費用を費やして耐震改修工事済み

⇒販売図面には、新耐震基準に適合する書面あり

(つまり、旧耐震のマンションでもローン減税の対象になる)

始発駅徒歩1分の立地、耐震改修工事済み、室内は売主様が拘ってスケルトンからのリフォームが施されています。

外観を見ると、外付け鉄骨補強での耐震改修がされているようです。建物の外側に鉄骨等を増設することによる耐震補強 既設の壁やサッシの解体が少なく済むのが特徴です。

マンション耐震化のコスト障壁

国交省発表のデータによりますと、旧耐震設計のマンションは、昭和58年までに建てられた約128万7000戸が対象になると思われます。

旧耐震のマンションは、やはり、耐震改修にかかわるコストに大きな障壁があります。

耐震診断費用は、三次診断+補強設計まで行い、補強計画コンサル業務に耐震改修設計業務・耐震改修基本設計・実施設計業務等の設計料なので、数百万では収まらないケースが多いです。

今回見に行ったマンションも上記コンサル+設計費用で2000万円近く費用がかかっている模様でした。

物件の資料は必ず確認

購入を検討される方は、マンションの管理状況の書類資料を絶対に確認しましょう。今回のマンションの資料を取り寄せ長期修繕計画書・議事録等を読んでいきますと、耐震改修工事を実施するため、修繕費は借入をしていました。お金がないから耐震改修工事をしないよりは、借入して、きちんと耐震改修工事を行っているため居住者の安全面ではすごく良いことだと思います。それに伴い長期修繕計画の見直し、修繕積立金の改定もきちんと行っていました。そういった意味では、組合もきちんとしているという印象です。

(実際マンションを内見に行っても、管理が行き届いている印象でした。)

また今回の物件では、始発駅徒歩1分という立地も生かし、将来建て替え等の議論も出ていました。マンションの建て替え委員会を立ち上げ、ディベロッパーの協力のもとに検討を進めています。単独の建て替えは、既存の建物より規模が大きくならず、各子の負担も大きいため、近隣を巻き込んだプランに於いて検討しているとのことです。

条件によっては検討できる物件も

基本的には、旧耐震マンションは安全面からもお勧めではありませんが、今回のようにきちんと耐震改修工事をしており新耐震基準に適合している、組合がしっかりしている、不確定要素は強いものの建て替える価値があり議論がでている、立地が極めて良いということであれば、考え方によっては検討されても良いかもしれません。

ただし、将来の建て替えを目的に購入する場合には、注意が必要です。

立て替えをするにも、共同住宅では建て替え合意形成は容易ではなく、一筋縄ではいきません。建て替えが実行するまでに相当の期間がかかるケースがほとんどですのでその点は注意しておきましょう。

おうちさがし専門館では、ご購入、ご売却、リフォームなどのご相談も承っております。お気軽にご相談ください。

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