船橋市・習志野市を中心に活動している「おうちさがし専門館」です。
今回は、住宅ローン減税制度について、最低限知っておくべきことのご説明をいたします。令和元年9月以前に居住を始められた方は計算が異なりますので、ご注意ください。
令和元年は消費税10％時代のスタートとなりました。前回の8％への税率アップ時には、住宅ローン減税がスタートしていますが、今回も同様に制度が変更されています。
住宅ローン減税は国交省の住宅取得支援制度の中でも買主様への影響が最も大きな制度です。この制度を確実に活用するために最低限知っておかなければならないことをまとめました。
そもそも控除って何？
控除というのは差し引くという意味ですが、所得税＋住民税合計額からの差し引き額という意味です。控除には、課税対象額からの控除もありますが、住宅ローン減税は税額が直接減額されるので、お得な制度です。その一方、所得税をあまり払っていない人にはあまりメリットはありません。令和2年度の場合、扶養家族が二人いる場合、社会保険料控除後の給与が月収約60万円以上の場合、メリットが最大化します。
控除期間が13年まで延長された
新年度税制でもっとも目を引くのが最大控除額の改正です。控除期間が最大13年まで延長されました。従来は10年まででしたが、11年目〜13年目までが追加されています。
その一方、控除率は住宅ローン残高の1％であること、床面積が50㎡以上であること、借入金の償還期間が10年以上であることなどは変わりません。
期限付きであることに注意
13年目まで延長されたのは、居住開始期間が令和元年〜令和2年12月までが対象となります。令和3年1月〜同年12月に入居となった場合、11年目以降の延長措置はありませんので、注意が必要です。
10年目までの最大控除額
10年目までの最大控除額は各年40万円となります。
住宅ローン残高が5000万円ある場合、控除率の1％を掛けて50万円ですが、各年の上限が40万円なので、控除額は40万円となります。所得税+住民税の合計が42万円の場合、納税額は差し引かれて2万円になります。一方、所得税+住民税の合計が35万円の場合、差し引くとマイナス5万円になりますが、税金は戻ってきません。納税額0となるだけです。残念！
11年目から13年目までの3年間
住宅ローン返済が進んで11年目となると、住宅ローン残高もかなり減ってきていると思います。11年目から13年目については計算方法が変わります。ややこしいので、注意してください。
以下の３つの数字を計算します。
A）住宅ローン残高の1％
B）住宅の購入価格の1％
C）建物の取得価格（上限4000万円）×0.02÷3
この3つのうち、最少額が控除上限となります。
| 居住開始期間 | 平成26年4月〜 令和3年12月 | 令和元年10月〜 令和2年12月 |
|---|---|---|
| 控除期間 | 10年間 | 13年間 |
| 控除率 | 1％ | 1％ |
| 最大控除額 （〜10年） | 年間40万円 | 年間40万円 |
| 最大控除額 （11年〜13年） | 控除なし | A）住宅ローン残高の1％ B）住宅の購入価格の1％ C）建物の取得価格×0.02÷3 この3つのうちの最少額 （上述） |
| 住民税からの 控除上限額 | 13.65万円 | 13.65万円 |
住宅ローン減税の対象
- 新築住宅
- 中古住宅（適用要件があります）
- 増築リフォーム（適用要件があります）
中古住宅の場合
＜木造住宅＞
引渡し後の耐震基準適合証明書取得でもローン減税の対象に！
引渡し後に耐震基準適合証明書を取得した場合でも制度の対象とすることができますので、売主の都合に左右されず、必要な手続きを行えば住宅ローン減税を活用することができます。
ただし、耐震基準適合証明書の取得には、耐震改修工事が必要になる場合がありますので、住宅取得の予算に改修工事費用を組み込んでおかないと、予算オーバーのため耐震改修工事ができない、という事態になりかねません。
築２０年以上の木造住宅を検討する場合は、①なるべく早めに耐震診断を実施すること②耐震改修費用を含めた余裕のある資金計画で取引を進めることがポイントとなります。
＜マンション＞
築２５年以上（新耐震のみ）は瑕疵保険付保でローン減税を活用
マンションは木造住宅と違い耐震基準適合証明書の取得が困難なため、瑕疵保険を付保するという方法で住宅ローン減税を適用するのですが、旧耐震（S５６年５月以前）のマンションだと瑕疵保険を付保することができないので築年数に注意が必要です。
また、瑕疵保険の検査に合格できない場合も瑕疵保険が付保できませんので、築２５年以上のマンションを検討される場合は、瑕疵保険がかけられるマンションなのかどうかを事前に確認することが大切です。
おうちさがし専門館では顧問税理士とともに、お客様にとって、好ましいプランをご提示させていただきます。何なりとお申し付けください。
