老朽化マンション対策は住み替えも視野に入れておいた方がよい。

マンションの老朽化は集合住宅特有の問題があります。特に配管設備は重要ですが、重要さがわかっていたとしても、対策は遅れがちです。

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船橋市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「おうちさがし専門館」です。今回は、中古マンション購入時に気をつけたいことについて、ご説明いたします。

大抵の住民は知らない!?マンション管理コストの上昇

最近マンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいるのをご存知ですか?理由は築年数の高いマンションで給排水管などの破損が多発し、保険金支払いが膨らんでいるからなのです。また、2019年は大型台風による浸水でマンションの共用部に大きな被害が出たのは記憶にある方も多いかと思います。

原因は共用部の保険料の上昇。年数%の場合も

分譲マンションの火災保険は2種類あり、専有部分は各所有者が、共用部分は管理組合が保険に加入しています。そのような保険について、保険料の上昇が目立つのは共用部分の保険とのこと。
損害保険各社はここ数年、火災保険の値上げを繰り返しており、2019年10月に改定があったばかりです。変化率は地域や規模で違いますが、東京都内の物件では2019年10月分だけで20%超上がった例があるようです。

2012年以降は築年数によって保険料に差をつける仕組みも一般的となっており、古いマンションは保険代だけでも大きな負担になります。それも保険会社によって、細かい保険料は異なるようですが、「総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がる」というのが一般的なようです。共用部保険の期間は最長5年となっており、2019年10月以降の更新では、過去数回のベース保険料の上昇がまとめて反映される上、築年数が古くなった分を加算されるマンションもあるようです。

なぜ、このような事態になったのかは共用部用保険は主契約が火災補償で、水ぬれなどは特約で補償しています。マンションの全焼リスクは低く、保険事故の中で最も多いのは水ぬれ関連であり、全体の保険事故件数の47%以上を占めるようです。その次は風災が28%以上、物体落下が約10%、その他(水災、火災、雪災)が15%となるようです。

問題をはらむ老朽マンションの給排水管

マンション老朽化で特に問題となるのが、給排水管です。鉄筋コンクリート造の場合、古いマンションですとコンクリートに配管が埋められており、交換が難しくなっています。

特に1980年代以降に大量供給されたマンションが築30年を超え、老朽化した給排水管が絡む事故が多くなっているようです。水ぬれ関連の保険金の支払いが増えており、その金額はなんと毎年200億円を超えているというは驚きです。老朽化した給排水管修理は保険の対象外となっていますが、水ぬれで生じた損害に対する賠償責任特約の支払いが増えているようです。

このような事故が多発している為、保険料の値上げは繰り返され、結果、管理費の上昇、個人所有者の支払いが増えるといった、負のスパイラルに陥っているマンションも多いようです。最も有効なのは早めに老朽化対策を施し、事故そのものを減らすことですが、住民の皆様にはもっと手っ取り早い対策があります。

もっとも手っ取り早い対策とは

簡単です。売却すれば良いのです。戸建て住宅と異なり、マンションの改築には非常に多額の資金が必要ですし、1戸だけの問題ではなく全戸の問題でもあるため、対策が遅れがちです。もし、問題が現実のものとなっていないのであれば、戸建てや新築マンションも検討してみるとよいでしょう。

保険会社は割引商品を販売している。しかし

例えば、日新火災海上保険は15年から「マンション管理士による診断結果に応じての割引」をPRし、高評価を受けると平均20~30%保険料を引き下げる商品を発売し、契約数を増やしているようです。その他、三井住友海上火災は「事故率および管理状況(修繕実施など)に応じての割引」、東京海上日動火災では「事故率およびメンテ(給排水管更新)に応じての割引」、損害保険ジャパン日本興亜では「事故率に応じて割引、紛争時は組合の弁護士費を保証する」という事をPRして他の保険会社との差別化を図られているようです。しかし、コストの負担の話であり、老朽化自体はマンションとしての意思統一が必要です。

マンション管理会社にも問題がある場合も

築30年超のマンションなら保険更新を前に、水道管の更新工事を前倒しして事故率を下げておくような事前準備が管理組合には必要となります。しかし、一定の修繕積立金がなければ工事は難しく、保険更新に間に合わないマンションもあるようなので、これから中古マンションを購入する際には管理会社の評判も気にされる事をおススメ致します。

おうちさがし専門館では、築古マンションから新築戸建て、中古リノベ戸建てへのお住み替えについてのご相談も承っております。失敗しない住宅購入のために、お気軽にご相談ください。

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