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今回は、マンション管理の制度新設について、ご説明いたします。
マンション管理に認定制度が創設される！
国土交通省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を2022年までに創設する事を示しています。認定物件には税制上の優遇措置などを検討し、老朽化したマンションをそのまま放置しないようにする狙いがあるようです。
ただし、老朽化したマンション住人には高齢者の方が非常に多い為このような仕組みができても管理が十分に行き届くようになるかは不明です。どちらかと言うと現在建っている築浅物件や新築物件の将来を見据えた制度と個人的には捉えています。
「マンションは管理を買え」と言われるのを、ご存知でしょうか？
一般的にはマンションの管理とは、安全で快適に暮らすために建物や設備を健全な状態に保つこと、また、マンションの資産価値を維持するためのものです。
例えば、物件購入を考えている方がマンションを訪問した際、駐輪場の自転車の置き方に規則性がなかったり、ゴミ捨て場が散らかっていたり、壁などに汚れや落書きがあるようなケースでは、管理が行き届いていない状況となります。そういったマンションを購入したいとは思われないと思います。
マンション管理とは、定期的にエレベーターや機械式駐車場、屋上防水、貯水槽点検が実施され、必要に応じて、修理・修繕を行い、日々、マンションの清掃や設備のメンテナンスが実施されることを言います。
マンションは居室はリノベーションで新築のように変えられますが共有部分には築年数が現れてきます。きちんと清掃、メンテナンスを行っていれば見栄え、性能にかなりの違いが出てくるのです。
「マンションは管理を買え」とは、「建物の管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」という事です。
マンション管理は会社任せから、資産価値向上の役割へ
従来は、マンション管理については、自主管理やマンション管理業者任せになっているケースが多くありました。しかし、認定制度が創設される時代へと変化し、マンション管理は質が重要になっています。
適正な管理と将来に向けた修繕積立金を蓄えていくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めることができます。しかし残念なことに驚くほど多くの方がマンション管理についての意識が低く誰かがやってくれているものと思い込んでおり、払いすぎの管理費、足りない修繕積立金など、マンション管理に問題を抱えていることに気づいていないようです。
修繕積立金が足りない物件も少なくない、、、自治体による指導も
20年後の2040年には築40年を超えるマンションが現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ見通しです。しかし、国の調査では3割超で修繕積立金が不足しているといった実態があるようです。
国交省は適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」を2020年の通常国会に提出する予定であり、マンション管理適正化法の改正案に盛り込む予定のようです。
具体的には地方自治体が修繕のための資金計画や実際の積み立て状況のほか、総会の定期的な開催や議事録の保管といった管理組合の運営状況などを評価する予定のようです。自治体は改善の必要がある管理組合に対して助言や指導をするほか、必要に応じて専門家も派遣できるようになるそうです。いよいよ、自治体もマンションの管理状況に口を出してくる時代へとなりそうです。
おうちさがし専門館では、物件購入についてのご相談も承っております。失敗しない住宅購入のために、お気軽にご相談ください。
