「今の家が手狭になったから住み替えたいけれど、自宅の売却なんて初めてで何から手をつければいいのかわからない…」 「今の家がすぐに売れるか不安。もし売れ残ったら、新しい家のローンと二重払いになってしまうの？」
住み替えは、人生における非常に大きな転換点です。しかし、単なる引っ越しとは異なり、「現在の住居の売却」と「新居の購入」という、二つの複雑で大きな金額が動くプロセスを同時に、あるいは連続して進めなければなりません。
多くの方が、「何から始めるのが正解なのか」「自分たちの資金計画で本当に大丈夫なのか」という不安を抱えたまま、インターネットの情報だけで動こうとして行き詰まってしまいます。
この記事では、多くの住み替えをサポートしてきた弊社サワキタ不動産のノウハウに基づき、住み替えを成功に導くための具体的なロードマップと、失敗しないための資金計画のポイントを詳しく解説します。
住み替えを検討し始めた際、多くの方がやりがちなのが、いきなり「一括査定サイト」に登録したり、新居の物件探しを始めてしまうことです。しかし、実はこれは順序としてはリスクがあります。
住み替えの成功の鍵は、走り出す前の**「現状整理」と「戦略立て」**にあります。弊社サワキタ不動産では、住み替えのコンシェルジュサービスとして、いきなり物件を売り出したり買い勧めたりするのではなく、まずはお客様と一緒に以下のポイントを整理することからスタートします。
住み替えには「売り」と「買い」のタイミング合わせという、非常に高度なパズルが必要です。 お子様の入学・進学に合わせて引っ越したいのか、あるいは良い物件があればいつでも良いのか。また、現在の自宅の権利関係や住宅ローンの状況はどうなっているのか。これらを整理し、お客様一人ひとりの状況に合わせた「無理のないスケジュール」を作成します。
「今の家がいくらで売れるか」はあくまで「予想」に過ぎません。
これらを総合的に分析し、無理のない予算の目安（購入可能額）を算出します。ここで重要なのは、「借りられる額」ではなく「返しても生活が苦しくならない額」を知ることです。
「広いリビング」と「駅近」の両方を求めれば予算は跳ね上がります。住み替えによって解消したい不満は何か（狭さ？ 古さ？ 立地？）、絶対に譲れない条件は何かを明確にします。
サワキタ不動産にお任せいただければ、これらを中立的な立場のアドバイザーとして一緒に整理します。特定の物件を強引に勧めたり、急かして売却契約を結ばせたりすることは一切ありません。まずは「作戦会議」として、何度でもご相談いただけます。
自宅の売却活動は、一般的に約3か月から半年程度の期間を要します。 「売り出した翌日に売れる」ということは極めて稀です。新居への引き渡し希望日から逆算し、余裕を持った計画を立てることが重要です。
まずは近隣で似たような物件がいくらで売り出されているか（売り出し価格）、実際いくらで成約しているか（成約価格）を調べます。また、ご自身の住宅ローンの残債が正確にいくら残っているかを確認し、「最低でもいくらで売らなければならないか（完済できるか）」のラインを把握します。
インターネット上の簡易査定だけでなく、実際に不動産会社の担当者に家を見てもらう「訪問査定」を行います。 ここで重要なのは、「査定価格の高さ」だけで会社を選ばないことです。相場とかけ離れた高い査定額を提示して契約を取ろうとする会社もありますが、結局売れなければ価格を下げることになり、時間の無駄になります。
これらを見極めることが肝要です。
売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。契約には以下の3種類があります。
どの契約形態が適しているかは、物件の人気度やお客様の忙しさによります。弊社ではお客様のライフスタイルに合わせて最適な契約形態をご提案します。
インターネット広告やチラシなどで購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら「内覧」が行われます。 内覧は第一印象がすべてです。玄関や水回りの清掃、不要な荷物の撤去、明るい照明への交換など、少しの工夫で成約率が大きく変わります。
購入者が決まったら売買契約を結びます。手付金の授受、引き渡し時期の調整、既存のローンの完済手続きなどを行います。
【サワキタ不動産のサポート】 売却活動中は、不動産会社との日程調整を代行したり、商談で確認すべき点についてアドバイスを行ったりします。また、もし紹介された担当者や購入希望者と合わないと感じた場合、お客様に代わってお断りの連絡を入れることも可能です。ストレスのかかる交渉事はお任せください。
新居の購入プロセスは、ダラダラと探すよりも、条件を固めて約1か月から3か月程度の短期間で集中して進めるのが理想的です。良い物件はすぐに誰かに買われてしまうからです。
「エリア」「広さ」「予算」「築年数」「駅距離」などの希望条件に優先順位をつけます。「100点満点の物件」は存在しないと考え、70〜80点の物件に出会ったら決断する勇気も必要です。
図面だけでは分からない「日当たり」「騒音」「匂い」「共有部の管理状況」などを現地で確認します。 周辺環境（スーパーまでの道のり、夜道の明るさ、学区の雰囲気）も重要なチェックポイントです。
「この家が欲しい！」と思った瞬間に申し込みができるよう、気に入った物件が見つかる前の段階、あるいは並行して「事前審査（仮審査）」を通しておきます。人気物件は早い者勝ちですので、審査が通っていないと土俵に上がれないこともあります。
重要事項説明を受け、納得したら契約を結びます。その後、ローンの本申し込みを行い、融資が実行されたら物件の引き渡しを受けます。
【サワキタ不動産のサポート】 過去の取引事例に基づいた適正価格の情報提供や、不動産会社には直接聞きにくいことの代理確認、物件見学で生じたプロ視点での疑問の解消などをサポートします。
住み替えには大きく分けて二つのパターンがあり、それぞれに明確なメリット・デメリットがあります。ご自身の資金力と性格に合わせて選択する必要があります。
今の家に住みながら新居を探し、購入・引っ越しを済ませてから、空き家になった元の家を売却する方法です。
まずは自宅の売却活動を行い、買い手が決まってから（あるいは売却代金が入ってから）新居を購入する方法です。
【プロのアドバイス】 どちらのパターンが適しているかは、お客様の「住宅ローンの残債額」と「手持ちの自己資金」によって大きく異なります。弊社ではこれらを総合的にシミュレーションし、最もリスクの少ない進め方を提案します。
住み替えには、物件価格以外にも多くの「諸費用」が発生します。これを見落とすと、後で数百万円単位の資金不足に陥ることもあります。
一般的に、以下の諸費用を見込んでおく必要があります。
例えば、5,000万円の家を買って、4,000万円の家を売る場合、物件価格の差額以外に数百万円の現金が必要になる計算です。
私たちは、単に物件を紹介するだけでなく、以下のような詳細な資金計画をサポートします。
不動産会社選びは、住み替えのパートナー選びです。 会社の規模（大手か中小か）だけで選ぶのではなく、以下の視点で選ぶことが重要です。
サワキタ不動産では、各エリアや物件種別に精通した担当者が在籍しています。お客様のご要望にマッチした、実績ある担当者が責任を持ってサポートいたします。
これまで多くのお客様の住み替えを成功させてきた弊社のサービスには、選ばれる理由があります。
私たちは、無理に売らせたり買わせたりすることは絶対にありません。時には「今は売却のタイミングではないかもしれません」といった、お客様の利益を最優先したアドバイスも行います。
特定の銀行のローンしか使えないといった縛りは一切ありません。数ある金融機関の中から、お客様のライフプランにとって最も条件の良い住宅ローン（金利、団信の内容など）をご提案し、審査通過のためのサポートを行います。
住宅ローンアドバイザー、売却エージェント、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど、各分野の専門家と密に連携。複雑な住み替えの手続きをワンストップで、オーダーメイドのサポートとして提供します。
住み替えは、荒波の中を航海するようなものです。 自分一人で舵を取り、複雑な海図（法律や税金）を読み、エンジンの点検（資金計画）をするのは非常に困難であり、遭難（資金ショートや売れ残り）のリスクも伴います。
サワキタ不動産は、お客様の航海に同乗する経験豊富な「航海士」です。 あなたが目的地（理想の新居）に最短ルートで、かつ安全に到着できるよう、天候（市場動向）を読み、適切な進路をアドバイスし、時にはエンジンの調整（資金計画）を徹底的にサポートします。
「何から始めればいいかわからない」 「まずは話だけでも聞いてみたい」
そう思われた方は、ぜひ一度、サワキタ不動産にご相談ください。 複雑なプロセスを整理し、資金的なリスクを最小限に抑えながら、新しい生活への第一歩を確実に踏み出すお手伝いをさせていただきます。
【まずは無料相談から】 ご自宅の価値を知りたい方、住み替えの全体像を詳しく知りたい方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。経験豊富なスタッフが丁寧に対応いたします。
