解決の方法例
申し遅れました。
サワキタ不動産 代表の佐脇と申します。
私どもは、千葉県船橋市・習志野市・八千代市を中心に関東全域を対象として活動をしております。特に、中古物件の取り扱いでは９００件以上の査定を通じて、中古物件市場に精通しております。
実は、中古物件の売却理由で最も多いのは「住み替え」なのですが、相続は資産整理とほぼ同率の２位グループを占めております。
しかし、相続が理由の売却の場合、物件が古かったり、子供たちの意向がそろわなかったりと、いろいろ問題があるケースが多く、不動産会社は扱いたがらないケースも多くみられます。
また、相続では税金等を含め、多種多様な要素が絡み合っていることも少なくありません。弊社では提携している各種士業の先生方と連携し、ワンストップでご対応させていただきます。
株式会社サワキタ不動産
代表取締役 佐脇孝明
お身内で話し合う前に、相続をシミュレートしておきましょう。
STEP１：相続の対象となる物件価格を粗々でみてみましょう。
自動査定なので、物件の特徴（こんなに立派な木材を使用しているなど）は全く考慮されません。土地の価格と、一般的な建売住宅価格の築年数を考慮した価格で評価されます。あくまで仮計算としてお考え下さい。
STEP2：系図の作成してみましょう。
相続の登場人物は
- 被相続人 他界された（される）人
- 相続人 被相続人の配偶者、子供、親、兄弟
です。それぞれの立場により相続を受けられる人が決まりますので、その場にいるいないにかかわらず、すべて書き出してください。図にするとわかりやすくなります。
STEP3：法定相続人の特定
STEP2で書き出した人のうち、法定相続人となる方を特定していきます。
- 相続を放棄した人は除外
- 欠格者は除外（被相続人を脅迫したり遺言を偽造したりすると、欠格者となる可能性がある）
- 既に死亡しているが、子供がいる場合はその子たちは相続人となる（代襲相続）
代襲相続の場合は、その子たち全員で本来相続を受ける人の比率になります。縁遠くなり連絡がつかない場合でも勝手に除外してはいけません。
法定相続人の判定は、配偶者は必ず入ります。次いで子供（第1グループ）、親（第2グループ）、兄弟（第3グループ）となり、第1グループ、第２、第3と優先順位が変わります。上位のグループに誰もいない場合にのみ、次の順位にグループに回ってきます。
STEP４：遺言の確認
遺言は一般的には「ゆいごん」と発音されますが、法律用語では「いごん」です。有効な遺言があるか確認してください。遺言書らしきものを見つけても、開封しないでください。
遺言がある場合はそれが優先されます。遺言が無い場合、法定相続人が集まり、「遺産分割協議」に基づき相続が行われますが、その際、分割の基準となるのが法定相続分です。実際にはこの額に基づき、この家は私の、あの土地はあなたの、という話し合いが進みます。
遺言があったとしても、遺留分の対象となる場合、遺言によって相続した人に請求ができます。
STEP5：比率の確認
相続人の立場により、分与される比率が変わります。以下のパターンによりご自身の分割分を見積もってください。
この時点で、負債額が資産額を大きく上回るようならば、相続放棄も検討対象です。相続放棄は相続人各自の判断で可能ですが、期限があります。相続を知った日を起点に３カ月以内に所管の家庭裁判所に申し出る必要があります。家庭裁判所が遠方（実家の最寄り）にある場合など、余裕を見て判断してください。
STEP6：控除額の計算
昔から「3代続くと身代がなくなる」と言われているように、いくつもある日本の税金の中で最も税率の高い税金の一つが相続税です。しかし、国も鬼ではありません。控除額を超えない限り、その非常に高い税率は適用されません。控除額の公式は、
控除額＝3000万円+600万円×法定相続人数
です。父親が亡くなって、その配偶者と子供3人がいた場合、法定相続人数は4人となり3000+600×4＝5400万円まで控除されます。相続財産が7000万円であった場合、7000-5400＝1600となり1600万円に対し相続税がかかります。
相続が発生する前段階。介護が必要な場合には家族信託がおすすめ
家族信託とは
資産を持つご両親が、
- 「老後の生活・介護等に必要な資金の管理及び給付」など特定の用途のために、
- その保有資産を信頼できる家族に託し、
- その管理・処分を任せる
という仕組みです。信託とは特定の誰かを信じて、財産等の運用・処分を託す、という仕組みです。
信託というと「投資信託」を思い浮かべる方が多いと思います。あれも、運用会社を信じてお金を託して（増やしてもらう）ことです。家族信託の場合も、家族の誰かを信じて、財産を託して（自分のために使ってもらう）ことです。
財産の信託については、古くから信託銀行で行われてきましたが、信託銀行とは異なり家族・親族に管理を託すので、高額な報酬は発生しません。したがって、資産家のためのものでなく、誰にでも気軽に利用できる仕組みです。
家族信託の契約書 個人でも作成可能
契約書に記載すべき事項と参考文例（一部）
信託契約書には以下の項目は必ず設けなくてはいけません。ここでは、委託者を甲、受託者を乙、受益者を丙とします。
多くの場合、高齢の両親が委託者であり、信託の利益を受け取る受益者ですので、甲＝丙となります。
契約の趣旨（第１条に記載）
＜文例＞甲は、乙に対し、第２条の目的を達成するため、第３条記載の財産を信託財産として、管理、運用、処分その他、当該目的達成のために必要な行為を行うことを信託し、乙はこれを引き受けた。
信託の目的（第２条に記載）
＜文例＞本件信託は乙による甲の資産の適正な管理・保全・運用・処分等その他行為を通じて、丙の看護・療養・生活等に必要な資金を給付する等を行い、丙の生活の安定を図るとともに、円滑な資産の承継を目的とする。
委託者・受託者・受益者
3者の住所、氏名を明記します。受益者＝委託者の場合は明記しなくてもOK
信託財産の管理方法
信託の終了時期
これら以外にも、信託する財産のリストとその登記について、受託者の権限の範囲、清算事務の方法、信託終了後の残余財産の帰属などを契約書に盛り込む必要があります。
成年後見人制度との違いは？どちらがいいの
介護費用に親の財産を活用したい場合は家族信託一択
成年後見人制度は、法定後見制度と任意後見制度の2種類がありますが、いずれも本人の資産の保全を目的としています。いずれも、「判断能力が不足している人」を、悪徳商法等の不利益な契約から保護するため、設けられた制度です。そのため、本人がサラ金等から借金を重ねてしまうなど本人が不利益を被らないようにする場合には有効です。
しかし、本人に介護が必要になりその費用を本人の預金等で賄いたい場合には不都合が生じます。家庭裁判所などで審理が必要になったりしますので、機動的な動きができません。
本人に十分な判断能力がある場合、任意後見制度が利用でき、任意後見受任者を本人の意思で選定・契約可能ですが、法定後見制度の場合、裁判所が選定することになります。一般的に司法書士等が選定される場合が多く、毎月数万円程度のコストが発生します。
家族信託の場合は、もともとそのようなケースを念頭に契約しているはずですので、問題は少ないといえます。
認知症になった場合、家族信託が受けられないと効きましたが、本当？
本当です。ですが・・・
認知症になると、本人に判断能力が無いとされ、家族信託契約が締結できません。それどころが、銀行口座も凍結されてしまいます。
しかし、認知症にも何もわからない重度のものから、日常生活に不都合があまりない軽度のものまで大きく差があります。
よく、認知症が発症してしまったら、法定成年後見人制度しかない。何をするにも裁判所の審理を経ないとできないという人がいますが、必ずしもそうではありません。
比較的軽度の場合、家族信託が締結できるケースもありますので、お問い合わせください。
よくあるご質問
ローンが残っている物件でも売却は可能です。ただし、売却に際してローンを完済しなければなりません。他の資産等でカバーするか、あるいは一時的に資金都合をつけるかする必要があります。
しかし、ローン以上に高く売れれば問題はなくなります。一度弊社にご相談ください。
負債は負債額が明確に分かるものです。一方、資産はいろいろ計算しないとわからないものです。例えば、相続不動産は路線価と言われる価格体系を用いて評価されますが、路線価は実勢価格より低めの評価となることがほとんどです。一度弊社までご相談ください。
揉める前に何とかするのが最善ではありますが、揉めてしまった以上仕方ありません。弁護士や司法書士などと連携して対応しましょう。お手伝いさせていただきます。
まず、日程の確認です。相続を知った日から3カ月以内に、被相続人の住所の家庭裁判所で手続きをする必要があります。家庭裁判所では、相続放棄の申述書と、戸籍の除票などの書類が必要です。被相続人の住所から遠隔地のお住まいの場合など、市役所に行ったり家庭裁判所に行ったりと非常に面倒になりますので、注意が必要です。
残念ながら、そのような都合のいい制度はありません。資産が負債を上回る場合のみ、その資産の差額を受け取れる制度はあります。これを限定承認と言います。ただし、限定承認には、相続人全員がその旨の申述をする必要があります。
相続を放棄せず、また限定承認もせず3カ月以上放置した場合は、単純承認となり、資産・負債の一切を応分に応じて相続することとなります。
親が認知症になる前ではもちろんダメです。認知症になった後では、親の同意があったとしてもダメです。ですから、介護費用なども子供が負担する必要がある場合が出てきますので、認知症発症の場合は非常に切実です。ただ、認知症は、ゼロ・イチの2択ではなく重症度により判別される場合があります。
相続税の控除額は、3000万円＋600万円×相続人数なので、相続を放棄する人がでると、控除額が下がるのでは、と考えがちです。民法では確かに初めからいなかったものとして扱われますが、税法では放棄があっても人数に勘定します。よって、相続放棄の有無で控除額に変化はありませんので、ご安心ください。
ただし、控除額が変わらなくても、相続人は減りますので相続額は増えます。その分、控除額を上回った分については相続税がかかりますので、税額も増えることになります。
認知症などで判断能力が低下した親などをサポートするため、家族等が裁判所に申し立てて後見人を選任する制度です。
成年後見制度は、判断能力が欠けている状態が通常の人を保護するため、裁判所の監督のもとに当人の財産の管理をしたり、法的な契約を行う制度です。本人には普通の生活を行うための支出のみが認められるだけとなります。認知症が発症した場合に、本人に代わり財産等を管理するにはこの制度に頼ることになります。
家族信託は、認知症が発症する前に、家族などに財産の管理を任せる制度であり、本人のために本人の資産を売却するなどが可能となります。
相続不動産の具体的なご相談・お問合せはこちらから 無料です。
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