初めてだから
どの家を選べば
いいのか
わからない。
そんなあなたのために、
家えらび相談所
家えらび相談所は、おうち選びの頼れるセカンドオピニオンです。
スーモなどで気になる物件を見つけても、周辺環境や資産価値が気になりますよね。でも、いきなり内見は待ってください。内見の前に
無料のレポートで詳しくチェック。
例えば、
□この物件の価格は,周辺相場と比較して適正なのだろうか？
□将来的に価値が下がりにくい物件なのか知りたい。
□小学校やスーパー、病院は近くにある？子育て環境はどうだろう？
□集中豪雨、地震、災害リスクが心配…。
□他の不動産会社に相談する前に、客観的なデータが欲しい。
気になっている物件で、一つでも当てはまれば
さらなる安心を
STEP２ 気になる物件は、2つのレポートで詳細チェック
周辺環境レポートの例
■周辺情報
〇周辺施設 〇交通環境 〇ショッピング環境 〇医療施設 〇教育施設
〇福祉施設 〇都市公園 〇観光資源 〇地域資源 〇自然保全地域
〇鳥獣保護区 〇嫌悪施設
■統計情報
〇年齢別人口統計 〇乗降客数 〇人口集中地区 〇過疎地域 〇土地利用 〇傾斜度
■ハザード関連情報
〇活断層 〇地震時の揺れやすさ 〇地震の発生確率 〇密集市街地 〇液状化の可能性
〇浸水想定区域 〇低位地帯 〇豪雪地帯 〇危険箇所情報 〇避難施設
資産価値レポートの例
■概要
〇価格の分解 〇建物価格・土地価格 〇調査結果サマリー情報
■マーケット情報
〇類似売出事例 〇類似成約事例 〇国土交通省不動産取引価格情報 〇類似売出事例（土地） 〇類似成約事例（土地） 〇売買相場 〇地価公示 〇地価調査 〇用途地域
STEP３ 借入可能額のチェック
入力のポイント
返済期間
長くなれば毎年の返済額が減少します。それにより年収に占める返済額の比率が減少するので、借入可能額が大きくなります。
現在では35年を超えるローンも可能な金融機関がありますが、この計算機では最大35年までの対応です。
詳細は弊社までお問い合わせください。
申込者Aの年収
借入の主体の方の収入です。ご夫婦だと一般的には夫の年収となります。手取り額ではなく、総支給額をご記入ください。
雇用形態や月数・年数により事前審査にも通らない可能性があります。
申込者Bの年収
収入を合算できる方、ご夫婦の場合は一般的に妻の年収をご記入ください。合算したくない場合は０でも結構です。
事実婚やLGBTQの場合は合算が認められない場合があります。
また、雇用形態にも影響を受ける場合があります。
合算可能比率
夫と妻が両方収入がある場合など世帯の収入を合算して融資判断を仰ぐ場合が一般的です。
100％に設定している銀行が多いです。
返済負担率
ここでは年収に占める返済の負担率の”上限”です。年収により2種類用意している金融機関もあります（年収が高ければ、返済負担率が高くても大丈夫であろうから高めに設定）。
だいたい35％から40％に設定している金融機関が多いです。
注意点としては、住宅ローン以外の負債があった場合、その返済額も負担率に加えられます。例えば、上限の３５％が月当たり１３万円である場合に、住宅ローンが１１万円であれば返済負担率が上限以下となり融資が可能という判断になりますが、自動車ローンが４万円あったとすると、住宅ローンと合わせて１５万円ですから上限の１３万円を超えますので、融資不可となります。
審査金利
融資が可能かどうかを判定するための銀行内部で使用される金利で、融資される金利とは異なりますので、混同しないようにご注意ください。
金融機関は金利が上昇した場合でも返済比率の上限を超えない範囲でしか貸し出しません。その上昇を想定した金利が審査金利となります。
そのため、変動ではなく固定で借りる場合は、審査金利≒貸出金利となります。
期間限定型（当初10年固定以後変動 など）の場合でも当初固定金利ではなく、融資期間相当の固定金利近傍の金利が適用されます。
審査金利は公表していない金融機関が多いで、弊社までお問合せ下さい。
要注意点
他にローンがある場合
返済比率から差し引かれます。例えば、年収500万円で返済比率が35％だとすると、月の支払上限は145,833円となりますが、別に自動車ローンの支払い40,000円があったとすると、その分支払い上限が低下し、105,833円となります。このように他にローン（特に短期）があると、貸出額は大きく減少しますので、早めに完済するか、自動車なら売却することが望ましいです。
手付金は現金で用意
購入の申し込みには手付金の支払いと一緒に行うのが一般的です。手付金は融資が実行される前の支払なので、基本的に現金で用意する必要があります。
一般的な住宅の場合、住宅価格の５％～10％が必要と言われますが、実際は3000万円なら50万円前後が多いようです。結構大きな額が必要なので、要注意です。
もし住宅ローン審査が通らなかった場合、手付金が戻ってくるように、契約時のローン特約は必ず確認してください。
また、購入になった場合には購入資金の一部に組み込まれますので、ご安心ください。
事前審査とは
事前審査と本審査の2種類がある
事前審査は基本的に書類審査です。複数の金融機関に申込んでも大丈夫です。
事前審査に通ればかなりの確率で本審査に通りますが、100％ではありません。
【注意点】審査中に借り入れを起こすなどはしてはいけません。
必要書類
- 本人確認書類 免許証等
- 収入を証明する書類 直近1年分の源泉徴収票 課税証明書など
- 購入物件の確認書類 販売用資料（マイソク） 間取り図
- 他に借り入れがある場合の返済予定表など
購入にかかる諸費用
売買契約時
- 手付金 ハウスメーカー決まっていることが多く、50万円ほどは必要。
- 印紙税 軽減税率期間中
- 1000万円超～5000万円以下 1万円
- 5000万円超 3万円
- 軽減期間が終われば倍額必要
- 電子契約書の場合は印紙税不要
決済時（引渡し時）
- 仲介手数料 3％+6万円に消費税
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 司法書士費用 2万円～8万円
- 登録免許税 登記に関して法務局に支払う手数料。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
- 合わせて0.25％
- 事務手数料 融資に関し銀行が請求する手数料 660,000円程度請求する銀行が多い
- 保証料 約2％ 金利に載せる銀行もある。
- 印紙税 金銭消費貸借契約にかかる分 １，２，６万円のいずれか
- 保険 火災保険1５万円～40万円 地震保険5万円～25万円程度
購入後数カ月以内
- 不動産取得税 固定資産税評価額×3％
翌年5月6月あたり
- 固定資産税 課税標準額の1.4％
- 都市計画税 課税標準額の0.3％
- 小規模住宅用地の場合、課税標準額は固定資産税評価額の1/6に軽減されている。
- 建物については軽減措置なし
- 固定資産税評価額は実勢価格の6割前後で評価されていることが多い。（実勢価格/1.1～1.2≒公示価格、公示価格×0.7≒固定資産税評価額）
STEP４ さあ内見に行きましょう
内見時のチェックポイント
【内見の際に あると便利な持ち物】
□ メジャー：家具や家電が置けるか、カーテンのサイズなどを測る際に役立ちます。
□ スマートフォン：写真や動画の撮影、メモ、水平器アプリ（床や壁の傾きチェック）も便利です。
□ 筆記用具：気になった点をメモしましょう。
□ マグライト：暗い部分を明るくするだけでなく、場所を指し示すポインターがわりになります。
建物まわり（第一印象と日々の利便性）
まずは外からお家全体を確認します。毎日出入りする場所の使い勝手はとても大切です。
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 駐車場・駐輪場 | □ 車は停めやすいか（前面道路の幅、駐車スペースの広さ） □ ドアの開閉はスムーズにできるか □ 家族の台数分、将来の分も置けるか □ 自転車やバイクを置くスペースはあるか |
| 外観・外壁 | □ デザインや色は気に入ったか □ 外壁に傷や汚れ、ひび割れはないか |
| 玄関まわり | □ 玄関ドアの鍵は開けやすいか（種類は？） □ アプローチ（玄関までの道）の広さは十分か □ ポストや宅配ボックスの使い勝手はどうか |
| 庭・敷地 | □ 庭でやりたいこと（ガーデニング、BBQ等）はできそうか □ 隣の家との距離感、窓の位置は気になるか □ 境界は明確になっているか（ブロック、フェンス等） □ 給湯器や室外機の位置（寝室の近くでないか等） |
室内（毎日の暮らしを具体的にシミュレーション）
一番長く過ごす場所です。「もし今日からここで暮らすなら…」と想像しながら見ていきましょう。
【リビング・ダイニング】
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 広さと開放感 | □ ソファやダイニングテーブルなど、今お持ちの家具は置けそうか □ 家族が揃っても窮屈でないか |
| コンセントの位置と数 | □ テレビ、PC、スマホの充電、掃除機など、使いたい場所に十分な数があるか |
【キッチン】
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 家事動線 | □ 料理中の動きはスムーズか（シンク・コンロ・冷蔵庫の配置） □ 複数人でキッチンに立っても大丈夫か |
| 収納 | □ 食器棚やパントリーなど、収納量は十分か □ ゴミ箱を置くスペースは確保されているか |
| 設備 | □ 冷蔵庫や電子レンジを置くスペースの広さは十分か □ コンセントの位置と数は適切か（調理家電用） |
【水まわり（浴室・洗面・トイレ）】
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 浴室 | □ 浴槽の広さ、足を伸ばして入れるか □ 浴室乾燥機や追い焚き機能は付いているか |
| 洗面・脱衣所 | □ 洗濯機置き場の広さ（ドラム式も置けるか） □ タオルや着替えを置くスペース、収納は十分か |
| トイレ | □ 1階と2階で機能は同じか □ 窓や収納はあるか |
【居室・収納】
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 各部屋の広さ | □ ベッドや机など、置きたい家具の配置をイメージできるか □ 将来、子供部屋として使うことを想像してみる |
| 収納 | □ クローゼットの広さや奥行きは十分か（ハンガーパイプ、棚の有無） □ 掃除機や季節家電など、しまいたい物が収まるか |
内見後の再確認のために『後からバーチャル内見』
家えらび相談所（運営：サワキタ不動産）ではどの物件でも内見のご案内可能です。お問い合わせください。
家えらび相談所（運営：サワキタ不動産）では紹介可能な全物件について、公平な立場で紹介いたします。
ハウスメーカーや工務店への忖度等は一切ありませんので、ご安心ください。
内見について申込や各種ご相談内容を下記入力欄にご記入の上、ご送信ください。
日程等の調整が必要ですので、候補を3つぐらい挙げていただくと調整がしやすくなります。
STEP５ 売買契約と融資申し込みをしよう
購入を決めたら、まずは担当の営業マンに電話連絡してください。その上で手付金を用意し、購入申込書を提出しましょう。
購入申込書は以下のボタンからダウンロードできます。WORDファイルですので、自由にご記入ください。購入申込書の書式は決まったものがありません。仲介会社から渡される場合もあります。
購入仕込み後、数日程度で売主から返答があります。OKなら売買契約に進みます。マンションの場合、抽選となるのが一般的ですが、建売住宅の場合、同時に申し込みが入る場合は多くはなく、申込即売買成立（民法の規定では両者の意思が一致した時点が成立時点ですが、過去の判例では、まだ完全に売買契約が成立したわけではない）となります。
これで基本的に買える道筋ができたということなので、事前審査が通った銀行に本審査を申し込んでください。
売買契約は、初めに「重要事項の説明」、ついで「売買契約」と順番に２つの工程で行われます。
購入申込書の効力
物件の購入希望者が売主に対して、この金額で購入したいと意思表示を行う書類です。「買付証明書」等の名称で呼ばれることもあります。
国土交通省によれば、この書類には法的拘束力はありませんが、購入金額（人気の物件で絶対欲しい場合は買い上がりもありうる）、手付金の額（意気込みの表明など）、融資特約の有無、期限などの諸条件がかかれているため、複数の申し込みがあった場合にはこの条件で売主は売却先を決定します。
融資特約について
購入申込書には法的拘束力がないことは前述の通りですが、話が進んでいたのに買主が急に気が変わったなど非合理的な理由でキャンセルする場合、損害賠償の対象となりえます。
銀行の融資が下りなかった場合は非合理的な理由ではありませんが、前もってそのことを謳っておくおくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。それが「融資特約」またはローン特約です。特約の内容自体を記述する場合もありますが、一般的には「融資特約あり」と記述しておけば、融資が下りなかったことを理由にキャンセルが可能です。手付金ももちろん戻ってきます。
逆に、絶対欲しい物件の場合、あえて融資特約を記入しない、というテクニックもあります。
重要事項説明書のポイント
仲介不動産会社が、宅地建物取引士に説明させる書面です。説明前に宅建士証の提示がありますので、確認してください。近年には対面以外にもWEB会議等で行われることができるようになりました。PC環境等が用意できるのであれば、利用してもいいでしょう。
また、重要事項説明書と契約書は事前にもらって確認しておいた方がいいでしょう。
重要事項説明は、１時間から２時間もかかることが多く、内容も多岐にわたっています。事前に入手し、疑問点をまとめておくだけで、スムーズに進めることができますし、確認も確かなものにすることができます。
売買契約書のポイント
重要事項説明の次は契約書です。重要事項説明とはことなり、宅地建物取引士が行う必要はありません。交代になることも多いです。
こちらも対面で行う以外に、電子契約も認められています。ただし、売主が対応していないケースも多く、対面では署名捺印と印紙の貼付が必要です。電子契約では印紙は不要なので、今後は電子契約が増えることになると思われます。
重要事項説明書と合わせて、見るべきポイントとしては、その他や備考に注意してください。
重要事項説明書や契約書は国土交通省のひな型に、宅建協会など業界団体が補完補強した書式で作成されている場合が多く、通常ではトラブルにならないように作られています。しかし、通常ではない部分が、その他や備考に記載されていることになりますので、もっとも注意すべき点です。
STEP６ 決済と受け渡し
売主が売却を承諾し、融資の本審査を通過すれば、購入完了まであとわずかです。
住宅ローンの決済（実行）は、不動産の売買契約を完了させ、物件の所有権を正式にご自身へ移転するための最終手続きです。金融機関や司法書士、不動産会社の担当者などが集まり、同日中に多くの手続きが行われるため、忘れ物がないようにしっかりと準備しておくことが大切です。
一般的に住宅ローンの決済時に必要となるものは以下の通りです。ただし、金融機関や売買契約の内容によって異なる場合がありますので、必ず事前に金融機関や不動産会社に確認してください。
決済の場所
住宅ローンの決済場所は、融資を行う金融機関の店頭で行われることが多いです。具体的には、応接室、応接ブース、カウンター前の長椅子等がありますが、落ち着いて押印や署名をするには、応接室やブースが望ましいです。しかしそれらは限りがありますので、予約して抑えてもらった方がいいでしょう。
仲介不動産会社からも連絡はできますが、銀行にとって融資先はあくまで買主様、不動産会社は顧客ではないので、買主様からご連絡していただく方が、スムーズです。
決済に必要なもの
1. 本人確認書類
ご本人であることを確認するための書類です。顔写真付きのものが求められます。- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
- 在留カード（外国籍の場合）
2. 印鑑
契約内容に応じて、複数の印鑑が必要になる場合があります。- 実印: 抵当権設定契約など、重要な契約に使用します。
- 銀行届出印: 住宅ローンを借り入れる金融機関の届出印です。
- 認印（新住所のもの）: 書類によっては認印で対応可能なものもあります。シャチハタは不可です。
3. 各種証明書類
役所で取得する書類です。発行から3ヶ月以内など、有効期限が定められている場合が多いためご注意ください。
- 印鑑証明書: ご本人（および連帯保証人など）のものが必要です。通常、複数枚求められます。
- 住民票: ご家族全員分が記載されているものが必要です。新住所のもので、マイナンバーの記載がないものを求められることが一般的です。
4. 銀行関連
お金のやり取りに必要です。- 通帳・キャッシュカード: 住宅ローンの返済用口座のもの。自己資金（頭金や諸費用）を支払うために使用することもあります。
- インターネットバンキングの情報: 大きな金額を振り込む際に、ワンタイムパスワードなどが必要になる場合があります。
5. お金（自己資金）
売買代金の残金や、登記費用、火災保険料、仲介手数料などの諸費用を支払うために必要です。金額が大きいため、預金小切手（自己宛小切手）で用意するよう指示されることが一般的です。- 預金小切手（自己宛小切手） または 現金
- 事前に振込で支払いを済ませている場合は、その振込明細書
6. その他
契約内容を確認したり、関連手続きを行ったりするために必要です。- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 健康保険証: 司法書士による本人確認で、本人確認書類と合わせて提示を求められることがあります。
STEP６ 入居後
税務署と法務局から書類やお尋ねなどが送られてきます。
法務局から送付
記識別情報：重要な番号がシールで隠された書類が送られてきます。このシールははがしてはいけません。売却時まで大切に保管しておいてください。
税務署からお尋ね
お尋ね：不動産購入資金の出所を調査するための文書です。無視すると税務調査に入られる場合があるため、速やかに（１０日以内に）返答してください。
固定資産税の家屋調査
建売住宅の場合は設備・間取り等がわかる書類を送るよう求められるだけで訪問は無いケースもあります。
訪問がある場合は訪問の日程を調整するためのハガキが送られてきますので、都合の良い日時を記入し返送してください。
建売住宅の場合は、通常よく使われる部材がもちられていますので、書類調査だけで終わる場合も珍しくはありません。
建売住宅購入のQ＆A
家を購入する際のクーリングオフは、
- 「売主が宅建業者」
- 「買主が事務所等以外の場所で申し込み・契約を締結」
- 「宅建業者からクーリングオフの説明を受けてから8日以内」
- 「不動産の引き渡しや代金の支払いをしていない」
という条件がすべて満たされた場合に可能です。これらの条件を満たしていれば、買主は無条件に契約を解除し、支払った手付金などを返還してもらうことができます。
売買契約後にどちらか一方の都合で契約解除する場合は
・手付解除
・契約違反による解除
の2種類があります。
〇手付解除
手付解除期限内であれば手付金を放棄して契約を解除可能です。手付解除期限は一般的に契約締結から１０日～１４日で設定されていることが多いかと思います。
〇契約違反による解除
手付解除期限が過ぎている場合こちらによる解除になります。こちらの解除は違約金が発生します。一般的には売買予定価格の20％が違約金額として設定されています。
- CICとはクレジット会社系信用情報機関です。金融機関はこの情報により、融資申込者の返済履歴をチェックできます。
- Aなどの表記がある場合は支払期日に支払いが行われなかったことを示しています。
- 延滞情報は取引終了から最長5年間で消えますが、消えない間は信用情報に毀損があることになります。
- Aが連続してあると支払いが2カ月以上滞った状態があったことを示していますので、融資は非常に厳しくなるとお考え下さい。
新築住宅の売主は「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」の規定に従い、構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分について、引き渡し後10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。
しかし、国土交通省は「住宅紛争処理の参考となるべき技術水準」を公開しており、その中では床の傾きが3/1000未満であれば許容範囲であるとの見解です。
6/1000で補修の検討、それ以上であれば補修が必要。
基礎コンクリートの上の化粧モルタルのひびは問題ありません。
しかし、基礎コンクリート本体に0.3ｍｍ以上の幅のひび割れが生じていた場合、雨水等の侵入により爆裂（鉄筋が酸化膨張してコンクリートが剥がれる現象）が生じる可能性がありるので、補修が必要です。
新築住宅には、構造上主要な部分（基礎・柱・壁など）については引き渡し後10年間の保証することが、「住宅の品質確保に関する法律」で義務付けられています。
施工会社に問い合わせてみてください。
近年各地で記録的豪雨が観測されています。浸水については特に注意が必要です。
- 浸水リスクが高いと、住宅ローンの審査が厳しくなったり、水災補償付きの火災保険料が大幅に上がるケースがあります。
- ハザードリスクがあるだけで売却時に価格が下がる可能性があります。
- 小さなお子様やご高齢の方がいるご家庭では、万一の際の避難行動も現実的に考える必要があります。
- 育休中は「収入が減少している」と見なされ、返済能力の評価が厳しくなる可能性があります。
- 復職予定が不明確だと、加算されない場合もあります。
よって、勤務先から復帰時期などが明記された書類を作成してもらうことで、対策が可能です（銀行次第）。
住宅ローン控除は、新たにご購入する住宅に対して適用される税制優遇です。新しい住宅をご購入する場合、その住宅ローンに対して一定の税金が軽減されます。ご購入から10年間、年末のローン残高に応じて所得税が控除される仕組みです。
日本では従来から南向きの建物が好まれています。冬の日当たりがいいのは当然ですが、夏も北側との温度差により風がが抜けて涼しいのです。
しかし、現在はエアコンによる温度調節が必須となってきましたので、前提が変わってしまっています。
現在では北側の窓を大きくとることで、柔らかな外光を取り込めるような工夫が見られます。
家えらび相談所
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千葉県知事（２）第１７６３３号
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