2025年4月1日、私たちの住まいづくりに大きな影響を与える建築基準法の改正が施行されました。特に注目されているのが**「4号特例の縮小」**です。この改正は、これから家を建てる方はもちろん、すでに家をお持ちの方にとっても、決して他人事ではありません。
「希望通りの家が建てられなくなるの？」「追加で費用がかかるって本当？」「将来のリフォームに影響は？」「もしかして罰則も…？」
そんな不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。今回の法改正は、より安全で質の高い家づくりを目指す国の意図がありますが、私たち施主側にも様々な影響が予想されます。
この記事では、複雑に思える法改正の内容を分かりやすく紐解き、以下の点を中心に徹底解説します。
- そもそも「4号特例」って何？なぜ変わるの？
- 今回の改正で具体的に何が変わったのか？
- 施主にとってのメリット・デメリットは？
- 見落としがちなカーポートなど外部建築物への影響は？
- 将来のリフォームや増改築はどうなる？
- 今すぐできる対策とは？
将来的な不利益を避け、安心して快適な住まいを実現するために、ぜひ最後までお読みください。
第1章：そもそも建築基準法の「4号」「4号特例」とは？歴史的背景と改正の理由
まずは基本から押さえましょう。建築基準法では、建物の種類や規模に応じて「1号」から「4号」までの区分があります。例えば、学校や病院といった大規模な特殊建築物は1号に分類されます。
「4号建築物」とは？ 私たちが最も身近に感じる、いわゆる一般的な木造の2階建て住宅や平屋住宅の多くが、この「4号」に該当します。具体的には、延床面積が200㎡（約60坪）以下の木造2階建てや平屋などがこれにあたります。日本で最も多く建てられているタイプの建物と言えるでしょう。
「4号特例」とは何だったのか？ 1983年（昭和58年）から始まったこの制度は、上記のような4号建築物を建てる際の建築確認申請において、構造関係の図書や省エネ関連図書の一部の提出が省略できるというものでした。
なぜ省略が認められていたの？ その背景には、1980年代の高度経済成長期があります。当時は新築住宅の着工件数が爆発的に増加し、建築確認や審査を行う行政の人員が圧倒的に不足していました。そこで、「建築士が専門家として責任を持って構造などを適切に判断する」という前提のもと、手続きを簡略化するために4号特例が設けられたのです。
4号特例見直しの動きと改正に至った経緯 しかし、この特例にはいくつかの課題も指摘されていました。
- 耐震偽装問題（2005年）： マンションやビルの耐震性が偽装されるという衝撃的な事件が発生。建物の安全神話が揺らぎ、建築確認制度そのものへの信頼が問われました。この際、4号特例の見直しも検討されましたが、審査体制の人員不足は解消されず、本格的な見直しは見送られていました。
- 自然災害の激甚化（熊本地震など）： 2016年の熊本地震では、震度7の揺れが2度も発生し、2000年基準（現行基準の一つ前）を満たした比較的新しい木造住宅でさえ倒壊する事例が報告されました。これにより、現行法規に適合していても、想定を超える大規模地震に対しては十分ではないケースがあることが明らかになり、さらなる耐震性向上への意識が高まりました。
- カーボンニュートラルと省エネ基準の強化： 日本政府は2050年までのカーボンニュートラル達成を目標に掲げ、住宅の省エネ性能向上を強力に推進しています。2022年以降、省エネ法が改正され、断熱等級の基準が段階的に引き上げられています。高性能な断熱材の使用、二重断熱、ペアガラスやトリプルガラスといった高性能窓の採用、太陽光発電システムの搭載などが進むと、建物自体の重量が増加します。建物が重くなれば、地震発生時の揺れによる負荷も大きくなるため、それに見合った構造強化が不可欠となります。
これらの背景を踏まえ、住宅の耐震性向上と省エネ性能の確保をより確実に進めるため、今回の4号特例の縮小が実施されることになったのです。
第2章：2025年4月施行！建築基準法改正の核心「4号特例の縮小」とは？
今回の法改正で、具体的に何が変わったのでしょうか？ 핵심は、これまで認められていた建築確認申請時の書類提出の省略範囲が狭まったことです。
具体的に変わった点：
- 対象となる建物：
- 木造の2階建て住宅
- 延床面積が200㎡（約60坪）を超える木造の平屋住宅
- 義務化されたこと：
- 上記の建物を新築する場合、建築確認申請時に**「構造関係規定等の図書」と「省エネ関連の図書」**を提出することが義務付けられました。
- これには、建物の構造が本当に安全か、省エネ基準をきちんと満たしているかを示す詳細な図面や計算書（例：壁量計算書、基礎構造図、各部材の仕様書、外皮計算書、一次エネルギー消費量計算書など）が含まれます。
引き続き一部省略が可能なケース：
- 延床面積が200㎡以下の木造の平屋住宅については、引き続きこれらの図面の一部の提出省略が可能です。
何が大きく変わるのか？ これまで、多くの4号建築物では、これらの詳細な構造計算書や省エネ計算書の提出が免除され、建築士の設計と判断に委ねられていた部分がありました。しかし今回の改正により、役所の建築主事や指定確認検査機関といった第三者が、提出された書類に基づいて構造の安全性や省エネ基準への適合性を厳格に審査することになります。これは、設計の初期段階からより客観的かつ確実に安全・省エネ性能がチェックされるという点で、非常に大きな変化と言えます。
第3章：法改正によるメリット：より安全で安心な家づくりへ
今回の法改正は、私たち施主にとってどのようなメリットがあるのでしょうか？
最大のメリットは、建てられる住宅の耐震性がより確実に担保される点です。 これまでは、依頼した住宅会社の建築士が「構造的に大丈夫です」と判断すれば、その詳細な根拠を行政がチェックする機会は限られていました。しかし今後は、原則として全ての木造2階建て住宅（および200㎡超の平屋）で構造計算が行われ、その結果を示す図書を役所や指定確認検査機関が審査します。
これにより、
- 設計段階で構造の安全性がより厳密に検討される。
- 万が一の設計ミスや見落としのリスクが低減される。
- 第三者の客観的な視点が入ることで、品質の均質化が期待できる。
結果として、施主は「専門家任せ」ではなく、より明確な根拠に基づいた安心感を得られるようになります。省エネ性能についても同様で、基準適合性がより確実にチェックされるため、快適で環境負荷の少ない住まいの実現につながります。
第4章：要注意！法改正に伴うデメリットと施主が知るべきこと
メリットがある一方で、今回の法改正は施主にとっていくつかの負担増（デメリット）も伴います。これらを事前に理解しておくことが非常に重要です。
- 費用の増加 最も気になるのが費用面でしょう。主に以下の費用が増加する可能性があります。
- 設計費用： 構造計算や省エネ計算、およびそれらに関する詳細な図書作成の手間が増えるため、設計事務所やハウスメーカーに支払う設計費用が上がる可能性があります。一般的に、数万円から10万円程度の増加が見込まれるケースがあります。
- 確認申請手数料： 役所や指定確認検査機関に支払う建築確認申請の手数料も、提出書類の増加や審査の厳格化に伴い増加する傾向にあります。これも数万円から10万円程度の増加が考えられます。
- 構造計算の外注費用： 多くの住宅会社では、複雑な構造計算（特に許容応力度計算など）を専門とする構造設計事務所に外部委託します。この費用は施主負担となるのが一般的で、建物の規模や複雑さにもよりますが、20万円～30万円程度、あるいはそれ以上かかる場合もあります。これは「構造の安心を買うための費用」と捉えることもできます。
- 補足：許容応力度計算とは？ 建物の各部分にかかる力（地震力、風圧力、積雪荷重など）を計算し、それぞれの部材がその力に耐えられるか（許容応力度内か）を検証する詳細な計算方法です。計算書はA4用紙で数百ページにも及ぶことがあり、専門的な知識とソフトウェアが必要です。/
- 建築費用そのものの増加 構造計算を厳密に行った結果、これまで最低限の耐震等級で設計していた住宅会社の場合、柱を太くしたり、耐力壁を増やしたり、基礎を補強したりといった構造部材の見直しが必要になることがあります。これにより、使用する材料が増えたり、より高性能な材料に変更したりする必要が生じ、建築費用自体が数十万円から百万円単位で増加する可能性も否定できません。
- 工期の延長
- 詳細な構造計算の実施
- 役所や指定確認検査機関による建築確認申請の審査期間の長期化 これらにより、建物の着工から完成までの期間が、従来に比べて数週間から1ヶ月程度、場合によってはそれ以上伸びる可能性があります。工期が延長されれば、施主にとっては仮住まいの家賃負担が増えることになります。また、住宅会社にとっても資金繰りや人員配置に影響が出るため、そのコストが間接的に建物価格に反映されるリスクも考えられます。
- 物価上昇リスクの増大 工期が長引くということは、それだけ建築資材の価格変動リスクにさらされる期間が長くなることを意味します。近年、世界的な情勢不安や円安の影響で、木材、金属、石油化学製品など、あらゆる建築資材の価格が高騰しています。 記憶に新しいのは、2021年頃に発生した**「ウッドショック」**です。この時、木材価格が数ヶ月で2倍以上に急騰し、木造住宅1棟あたり200万円～300万円もの追加費用が発生したケースも報告されました。 工期が延びた間に同様の資材価格高騰が起きた場合、契約時の見積もりから数百万円単位の追加請求が発生する可能性もゼロではありません。 【対策】契約前に必ず確認！ このような事態を避けるためには、住宅会社との契約前に、以下の点を明確にしておくことが極めて重要です。
- 将来、資材価格が大幅に変動した場合、見積もり金額はどうなるのか？
- 価格変動リスクは、施主と住宅会社のどちらが、どの程度負担するのか？（契約約款の確認）
- 契約金額が固定されているのか、変動する可能性があるのか？
第5章：建物本体だけじゃない！カーポート・倉庫など外部建築物への影響
今回の法改正の影響は、住宅本体だけに留まりません。意外と見落としがちなのが、敷地内に別途設置するカーポートや倉庫、サンルームといった外部の建築物です。
影響を受ける可能性のある主な外部建築物：
- カーポート
- サイクルポート
- テラス（屋根付きのもの）
- サンルーム
- バルコニーに後付けする柱付きの屋根
- 物置・倉庫
- 独立したガレージ
これらのうち、柱と屋根があるカーポートやサイクルポート、テラス、サンルーム、バルコニー屋根などは、一定の条件を満たせば建築面積に含まれます。また、壁や屋根、シャッターなどで四方が囲まれた倉庫やガレージは、明らかに建築物として扱われます。
建築確認申請の必要性と厳しい現実 本来、これらの建築物を設置する際には、住宅本体と同様に建築確認申請を行い、建築基準法や都市計画法（建ぺい率、容積率、高さ制限など）に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。
しかし、現実には、特にカーポートなどについて建築確認申請を行っているケースは非常に少ないと言われています。ある調査データによれば、約9割の人が申請をせずに設置しているという衝撃的な数字も。
なぜ申請しない（されてこなかった）のか？
- 「そんなルールがあるなんて知らなかった」という施主側の知識不足。
- 住宅の打ち合わせで手一杯で、外構のカーポートまで気が回らなかった。
- 住宅会社や外構業者から「みんな申請していませんよ」「家が完成してからこっそり建てれば大丈夫」などと、不適切なアドバイスを受けてしまった。
無許可工事の重大なリスク：罰則も！ しかし、建築確認申請を行わずにこれらの建築物を設置することは、紛れもない**「無許可工事」であり、建築基準法違反**となります。
- 施主（建築主）への罰則： 1年以下の懲役または100万円以下の罰金。
- 行政からの是正命令無視： 工事の中止命令や撤去命令が出されたにも関わらず無視し続けた場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金という、さらに重い罰則が科される可能性があります。この場合、施主だけでなく工事を請け負った業者も罰則の対象となります。
これまでは、あまりにも多くの未申請案件が存在するため、行政も全てを把握・指導しきれず、ある意味「見て見ぬふり」をされてきた側面があったかもしれません。しかし、今回の法改正で全体のチェック体制が強化される流れの中で、今後はこのようなグレーゾーンへの対応も厳しくなる可能性が指摘されています。
カーポート設置におけるその他の注意点
- 固定資産税： 一般的に、柱と屋根だけで構成されるカーポートは、「家屋」とは見なされず固定資産税の対象外となることが多いです（3方向以上が壁で囲まれるなど、家屋に近い構造の場合は課税対象となる場合があります）。自治体によって判断が異なる場合もあるため、確認が必要です。
- 民法と隣地境界線： 民法第234条では、建物を建てる際には隣地境界線から50cm以上離さなければならないと定められています。カーポートも建築物ですので、この規定の対象です。敷地ギリギリに設置したいというニーズは多いですが、隣地所有者とのトラブルの原因となり、最悪の場合、撤去や移設を求められることもあります。
- 例外： 防火地域や準防火地域内で、外壁が耐火構造である場合は、建築基準法第65条により、この民法の50cm制限が適用されないとする判例もあります。しかし、トラブル予防の観点からは、できる限り50cm離すか、事前に隣地所有者の合意を得ておくことが賢明です。外構業者がこのルールを熟知していない場合もあるため、施主側も注意が必要です。
第6章：将来のリフォーム・増改築も変わる！「既存不適格」のリスク
今回の法改正は、新築時だけでなく、将来のライフステージの変化に伴うリフォームや増改築にも大きな影響を及ぼします。
大規模リフォーム時の建築確認申請 改正により、木造2階建て住宅や延床面積200㎡超の木造平屋について、将来的に**「大規模な修繕・模様替」を行う際には、原則として建築確認申請が必要となりました。 ここでいう「大規模な修繕・模様替」とは、建物の主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段など）の過半（50%超）にわたる工事を指します。つまり、間取りの大幅な変更を伴うような大掛かりな改修工事が該当します。 近年人気の、中古住宅を購入して内外装を全面的に刷新する「フルリノベーション」**も、工事内容によってはこれに該当する可能性が高くなります。
中古住宅リノベーションの落とし穴：書類がない！ 大規模リフォームで建築確認申請が必要になった場合、その建物の耐震性能の再評価や、新築時の構造図面、確認済証、検査済証といった書類の提出が求められます。 これが大きな問題となるのが、築年数の古い中古住宅です。売主がこれらの重要な書類をきちんと保管していないケースが非常に多いのです。 もし、これらの書類がなければ、
- 現在の耐震基準を満たしているかの正確な検証が難しい。
- 構造計算をやり直すにも情報が不足している。
- 結果として、建築確認申請が受理されず、希望する大規模リフォームやフルリノベーションができない。
という事態に陥る可能性があります。
さらに深刻な問題：敷地内の未申請建築物 もっと厄介なのは、敷地内に建築確認申請をせずに建てられたカーポート、サンルーム、増築された部屋などが存在する場合です。 これらの未申請建築物は、本来であれば建築面積や建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）に算入されるべきものです。 もし、これらの未申請建築物が原因で、知らず知らずのうちに建ぺい率や容積率が基準をオーバーしている**「既存不適格」（建てられた当時は適法だったが、その後の法改正や無許可増築により現行法規に適合しなくなった状態）や、場合によっては「違法建築」**の状態になっていると…
- 将来、住宅本体の大規模リフォームや増築を行おうとしても、その未申請の建築物をまず撤去しなければ、建築確認申請が受理されない可能性が非常に高いです。
- 最悪の場合、リフォーム自体を諦めざるを得ないことも。
10㎡を超える増築も要注意 約6畳分を超える部屋の増設や、大きな倉庫・ガレージの設置など、10㎡を超える増築を行う場合も、原則として建築確認申請が必要です。 特に、防火地域や準防火地域内では、面積に関わらず敷地内に何かを建てる場合は全て建築確認申請が必要となるため、注意が必要です。 増築の場合も、既存の建物を含めた敷地全体の法適合性が改めて問われるため、過去の未申請建築物や既存不適格状態が大きな障壁となる可能性があります。
外部建築物の素材にも注意！ たとえ建ぺい率などの基準をクリアしていても、使用する素材が問題になることもあります。例えば、火災時に燃え広がりやすい不燃認定を受けていない素材で作られたカーポートの屋根などは、そもそも建築基準法に適合せず、設置が認められません。 「ハウスメーカーの見積もりが高かったから、ホームセンターで安いカーポートを買って自分で付けた」「地元の小さな業者に格安で設置してもらった」という場合、その商品が法規基準を満たしていない可能性もゼロではないため、注意が必要です。
第7章：【重要】将来のトラブルを防ぐために今すぐやるべきこと
今回の法改正とその影響を理解した上で、将来の予期せぬトラブルや不利益を避けるために、私たちは何をすべきでしょうか？
《これから家づくりをする方へ》
- 外部建築物も計画初期から検討し、まとめて申請する！ 将来的にカーポートやサンルーム、物置などを設置したいと考えている場合は、住宅本体の設計段階から計画に含め、建築確認申請もまとめて行うのが最も確実で安心な方法です。これにより、敷地全体として法的にクリーンな状態で家を建てることができます。費用は多少増えるかもしれませんが、後々のリスクを考えれば賢明な投資です。
- 中古住宅購入＋フルリノベーションを検討中なら、書類確認は最優先！ 魅力的な中古物件を見つけても、すぐに飛びつかないでください。購入前に、その物件に新築時の建築確認済証、検査済証、設計図書（特に構造図面、矩計図、仕様書など）がきちんと揃っているかを必ず確認しましょう。不動産業者や売主に積極的に開示を求め、場合によっては専門家（建築士など）に同行してもらい、書類の重要性を評価してもらうことも有効です。書類が不備な物件は、リノベーションの自由度が著しく制限されるリスクがあります。
- 契約前に、資材価格上昇リスクについて徹底確認！ 第4章で触れた通り、工期延長に伴う資材価格の変動リスクは無視できません。住宅会社との契約前には、**見積もり金額の有効期限、契約後の価格変動の可能性、リスク負担の割合（施主負担か業者負担か、その条件）**などを契約書や約款でしっかり確認し、不明な点は曖昧にせず、書面で回答を得るなどして記録に残しましょう。
《すでに家を建てた方へ》
- 建築関連書類は「家のカルテ」！大切に保管を！ 建築時に作成された図面、特に**建築確認申請に使用された一式の書類（確認済証、検査済証、設計図書、構造計算書、省エネ計算書など）**は、絶対に紛失しないよう大切に保管してください。これらは将来のリフォーム、増改築、売却時に必ず必要となる「家の履歴書」です。役所での書類保管期間は限定的（通常15年程度）なため、自分で責任を持って、できれば次の世代にも引き継げるように保管しましょう。
- 手元に図面がない場合は、今すぐ取り寄せを！ もし、建築当時の図面が見当たらない場合は、諦めずに家を建てたハウスメーカーや工務店に連絡を取り、データのコピーや印刷を依頼してみましょう。大手ハウスメーカーなどでは、顧客データとして長期間保管している場合があります。費用がかかる場合もありますが、将来の安心のためには必要な手続きです。
- 未申請の外部建築物がある場合は、リスクを認識する！ もし、建築確認申請を行わずにカーポートや物置などを設置してしまっている場合は、それが将来のリフォームや増築、売却時に問題となる可能性があることを強く認識しておきましょう。すぐにどうこうなるわけではないかもしれませんが、状況によっては専門家（建築士や行政書士など）に相談し、現状でのリスクや可能な対応（例：今から適法化できるか、撤去すべきかなど）についてアドバイスを求めることも検討しましょう。
まとめ：法改正を理解し、賢く備えることが安心な住まいへの第一歩
2025年4月から施行された建築基準法の「4号特例縮小」は、住宅の安全性を一層高めるための重要なステップです。しかし、その一方で、施主にとっては費用の増加、工期の延長、そしてこれまで見過ごされがちだった外部建築物の扱いや将来のリフォームにおける新たなハードルが生じることも事実です。
特に、慣習的に行われてきたカーポートなどの未申請設置が、将来の資産価値や改修の可能性に大きな影響を及ぼすリスクが高まった点は、多くの方にとって注意すべきポイントと言えるでしょう。
今回の法改正は、私たち施主にとっても「家づくりや維持管理に対する意識を変えるきっかけ」と捉えることができます。目先の費用や手間だけでなく、長期的な視点で住まいの安全性、法的適合性、そして将来の柔軟性を考えることが、これまで以上に重要になります。
この記事で解説した情報をしっかりと理解し、ご自身の状況に合わせて適切な準備や対策を行うことが、法改正の時代においても安心して快適な家を持ち続けるための、そして価値ある資産を守るための第一歩となるはずです。不明な点や心配なことがあれば、信頼できる建築士や住宅会社、専門家によく相談し、後悔のない選択をしてください。
