第1章：相続した家を売却するための第一歩 ～まずは準備と状況整理から～
ご実家などの不動産を相続し、「これからどうしよう…」と悩まれていませんか？ 家を売る経験は、人生で何度も経験するものではありません。とくに相続が絡むと不安になるのも当然です。
でも、安心してください。焦って行動する前に、まずは以下の4つのステップで「準備と自己分析」を行うことが、失敗しない売却の最大の秘訣です。
1. なぜ売るのか？「目的」と「売る権利」を確認しよう
家を売る理由は人それぞれですが、まずはご自身のなかで「何を最優先にしたいか」を明確にし、パートナーとなる不動産会社に包み隠さず伝えることが大切です。大きく分けて以下の2つの方向性があります。
- とにかく早く現金化したい（スピード重視）： 相続税の支払い期限が迫っている場合などは、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」が確実です。相場より少し安くなる傾向はありますが、スピーディーに現金化できます。
- できるだけ高く売りたい（価格重視）： 時間に余裕がある場合は、不動産会社に間に入ってもらい、一般の買主様を探す「仲介」が基本です。
【重要】そもそも今の状態で「売る権利」はありますか？ 相続した家を売るには、亡くなった方からご自身へ名義を変更する**「相続登記」**が完了している必要があります。また、ご兄弟で共有している場合は、全員の同意がないと売却できません。まずは「誰の名義になっているか」を確認しましょう。
2. いくらで売れそう？自分で「相場」をチェックしてみる
「不動産のことは素人だから…」と、すべてを不動産会社に任せきりにするのは少し危険です。大まかで構いませんので、ご自身でも相場感を養っておきましょう。
- 近所のチラシやネットを見る： 同じエリアで似たような築年数の家が、いくらくらいで売りに出されているか、ネットの不動産情報サイトなどで検索してみるクセをつけましょう。
- 書類を探しておく： 実家宛てに毎年春に届く**「固定資産税納税通知書」**を探しておきましょう。正確な面積などが記載されており、不動産会社に精度の高い査定（見積もり）を出してもらう際にとても役立ちます。
この時点でリビンマッチやイエウールなどの一括査定サイトへの登録はしない方が無難です。一括査定サイトは「無料査定」をうたい文句にしていますが、不動産屋からの電話攻勢が激しく、知識のないまま不動産屋と相対することになります。
仲介する立場である不動産屋は敵ではありません。しかし、まだ事前調査段階で売るつもりがないと分かると、不動産屋は「また無駄足だったか」と温度が急速に下がってしまいます。つまり味方ではなくなります。
また、一括査定サイトは６社前後に問い合わせる事をメリットのように広告しています。しかし不動産会社にとっては競合が増えることになるため、契約が取りやすい高すぎる査定額を提示する傾向が全国的にみられます。それでは実際に売れる価格との乖離が大きくなり、その価格で売れたとしても売れるまでの時間が長くなります。これでは初期の目的である「相場チェック」になりません。
そこで弊社のサービスをご利用ください。あくまで機械的に算出したレポートを作成しております。
3. 実家の「アピールポイント」と「気になるところ」の洗い出し
家を一番よく知っているのは、不動産会社ではなく、そこに住んでいたご家族です。
- 街の魅力は、あなたの言葉で： 「近くのスーパーの特売日が安い」「小児科がすぐそこにある」「夜は静かで風通しが良い」など、住んでいたからこそ分かる地元の魅力が、次の買主様の心を動かします。
- 建物の状態をチェック： 築年数だけでなく「昔、雨漏りしたことがある」「シロアリ駆除をした」などの履歴があれば、正直に洗い出しておきましょう。後々のトラブルを防ぐための大切な情報です。
- 【注意】自己判断でのリフォームや解体はNG！ 「古くて汚いから、綺麗にしてから（または更地にしてから）売ろう」と考えるのはちょっと待ってください。買主様が「自分好みにリフォームしたい」と思っているケースも多々あります。また、家を壊して更地にすると、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。まずはそのままの状態で、私たちのようなプロにご相談ください。
4. ご近所へのご挨拶と「境界線」の確認
売却に向けて動き出す前に、お隣さんへご挨拶をしておきましょう。 自分の知らないところで急に隣の家の売買が進んだり、業者が出入りしたりすると、あまり良い気はしないものです。
また、古い実家でよくあるのが「お隣との土地の境界線が曖昧になっている」というケースです。境界線がはっきりしていないと、売った後に買主様とお隣さんとの間でトラブルになる恐れがあります。良好な関係を保ち、境界線をはっきりさせる測量をスムーズに行うためにも、事前のコミュニケーションがとても重要になります。
第2章：大切な実家を安心して任せられる！「不動産会社と担当者の選び方」
実家を相続して売却を考えたとき、「どの不動産会社に頼めばいいの？」と迷ってしまいますよね。実は、不動産売却が成功するかどうかは、「誰に任せるか」で8割決まると言っても過言ではありません。
この章では、初めての方でも失敗しない、信頼できる不動産会社と担当者（営業マン）の見極め方をご紹介します。
1. 売却の方法と、おすすめの「契約スタイル」を知ろう
不動産会社にお願いする方法には、大きく分けてルールがあります。まずはここをシンプルに押さえておきましょう。
- 「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の違い 少しでも高く、適正な価格で売りたい場合は、不動産会社が間に入って一般の買主様を探す**「仲介」が基本です。一方、不動産会社自身が直接買い取る「買取」**は、価格は少し下がりますが、すぐに手放したい場合に便利です。ただし仲介価格より２割場合により３割ぐらいは安くなってしまう可能性が高いので、ご自身の状況に合わせて選びましょう。
- 契約は「1社に絞る（専任媒介）」のがおすすめ 複数の会社に「うちの家を売ってください」とお願いすることもできますが（一般媒介）、実は「1社だけを信頼して任せる（専任媒介）」の方が、結果的に上手くいくことが多いです。なぜなら、任された会社も「自社の責任でしっかり売却しよう！」と、広告費や労力をかけて本気で動いてくれるからです。
2. 信頼できる「担当者」を見極める3つのポイント
では、実際に査定などで担当者と会ったとき、どんなところを見れば良いのでしょうか？
① デメリットも隠さず、正直に伝えてくれるか 良い担当者は、「日当たりが良いですね」と褒めるだけでなく、「坂が少し急なので、そこは価格に影響するかもしれません」と、マイナス面も正直に教えてくれます。良いことばかり言う（やたらと高い査定額を出してくる）担当者には注意が必要です。
② マイナスを「プラスの魅力」に変える提案力があるか たとえば、道路から奥まった細長い土地（旗竿地といいます）でも、「奥まっているからこそ、車道に面しておらず静かで、小さなお子様がいるご家族には安全ですよ！」と、買主様の目線で魅力的なストーリーを描けるのが、本当に実力のある担当者です。
③ 「今は売らない方がいい」とブレーキをかけてくれるか 会社の利益やノルマよりも、お客様の状況を第一に考え、「今はまだ手放さず、様子を見たほうがいいかもしれません」と、プロの目線でストップをかけてくれる担当者こそ、長く付き合える本物のパートナーです。
3. 要注意！こんな営業マンには気をつけて
一方で、大切なご実家を任せるべきではない、気をつけたい担当者の特徴も知っておきましょう。
- 甘い言葉（高額すぎる査定）で契約を急かす 「とりあえず高い金額を出しておけば契約してくれるだろう」と、相場より不自然に高い査定額を出してくるケースです。結局売れず、後からどんどん値下げをさせられることになります。
- 専門用語ばかりで、上から目線 「素人には分からないでしょうが」という態度をとったり、長年ご家族が住んできた実家の思い出や地元の良さを聞こうとしない担当者はNGです。
- 「買取保証」の罠に注意 「一定期間売れなければ、うちの会社で買い取りますよ」という甘い言葉にも要注意です。最初から安く自社で買い取ることを目的にして、わざと熱心に売却活動をしない悪質なケースもゼロではありません。
少しでも「合わないな」「強引だな」と感じたら、情に流されずにお断りする勇気を持ちましょう。別の誠実な不動産会社に切り替えることは、決して悪いことではありません。
4. 担当者を「最強の味方」にするコツ
不動産の売却は、お客様と不動産会社が「二人三脚」で進めるプロジェクトです。 担当者も人間ですので、「一緒に良い買主様を見つけましょう！」という姿勢で接してくださるお客様には、「この方のために、絶対に良い条件で売却を成功させたい！」と人一倍頑張るものです。
分からないことは何でも質問し、不安なことは素直に伝えてみてください。お客様を対等なパートナーとして尊重し、最後までしっかり寄り添ってくれる担当者を見つけることが、実家売却の最大の成功法です。
（※弊社では、お客様の大切なご実家の思い出に寄り添い、メリットもデメリットも包み隠さずお伝えする「正直な査定」を心がけております。まずは一度、お気軽にご相談ください。）
第3章：実家を売るときに揉めやすい！知っておきたい「5つの落とし穴」
いざ実家を売却しようと動き出すと、ご家族の間や思わぬところでトラブルが起きることがあります。「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないために、よくある5つの落とし穴とその回避法をわかりやすく解説します。
1. 兄弟ゲンカの原因に？「土地の値段」の認識ズレ
相続したご実家を兄弟で分ける際、「この家、いくらの価値があるとするか」で意見がぶつかることが非常によくあります。実は、土地の値段には「4つの顔」があるのをご存知でしょうか？
- 実勢価格（じっせいかかく）： 実際に市場で売買される「本当の相場（一番高いことが多い）」
- 路線価（ろせんか）： 相続税を計算するための価格（相場より少し安い）
- 固定資産税評価額： 市区町村が税金を計算するための価格
家を引き継ぐ側は「税金用の安い価格（路線価）」で計算したがり、現金でもらう側は「一番高い相場（実勢価格）」で計算したがるため、ここで数百万円〜数千万円のズレが生じてしまうのです。 揉めないためのコツは、まずは私たちのような不動産のプロに「実際のところ、いくらで売れそうか（実勢価格）」の正確な査定を出してもらうことです。客観的な数字があれば、ご家族での話し合いもスムーズに進みます。
2. ローンが残っている場合の「買い替え」のジレンマ
もし、相続したご実家にまだ住宅ローンが残っていたり、ご自身の今の住まいのローンを払いながら実家を活用しようと考えたりする場合、「資金繰り」が複雑になります。原則として、住宅ローンは二重に組むのが難しいためです。
- 今の家を先に売る（売却先行）： お金の計画は立てやすいですが、新居が決まるまで仮住まいが必要になるかもしれません。
- 新居を先に買う（購入先行）： ゆっくり家を探せますが、今の家が売れないと焦って安値で手放してしまうリスクがあります。
一時的にお金を借りる特別なローン（住み替えローンやつなぎ融資）などもありますが、金利が高めになることも。素人判断は危険ですので、まずは不動産会社に「安全な手順」を相談しましょう。
3. 絶対に放置はNG！ローンが払えない時の「競売リスク」
もし何らかの事情で、相続した家（あるいはご自身の家）のローン支払いが厳しくなってしまった場合。銀行からの連絡を無視して放置していると、強制的に家を売りに出される「競売（けいばい）」にかけられてしまいます。 競売になると、相場よりずっと安い価格で買いたたかれ、莫大な借金だけが残ってしまう最悪の事態になりかねません。
支払いが厳しいと感じたら、絶対に放置しないでください。 すぐに不動産会社にご相談いただければ、銀行と話し合って相場に近い価格で売却し、借金を無理なく減らす「任意売却（にんいばいきゃく）」という解決策をとることができます。
4. 家が売れない・安くなる「本当の原因」はコレ
「なかなか家が売れない」「希望額よりだいぶ安くなってしまった」という場合、以下のような見えない原因が隠れていることがあります。
- 悪質な営業マンの「囲い込み」： 担当者が自分の成績（手数料）を独り占めするために、他の不動産会社に物件情報を隠してしまう悪質な行為です。これでは買主様がなかなか見つかりません。（だからこそ、第2章でお伝えした「誠実な会社選び」が重要になります！）
- 親が買った時の「売買契約書」が見当たらない： 相続で一番多いのがこのトラブルです。親が家を買った時の契約書がないと「いくらで買ったか」が証明できず、家を売って得たお金にかかる税金が跳ね上がってしまう恐れがあります。
5. 借りている土地（借地）に建っている実家のトラブル
もしご実家が、自分たちの土地ではなく「地主さんから借りている土地（借地）」に建っている場合でも、家を売ることは可能です。 ただし、これには**「地主さんの承諾」が絶対に必要**になります。地主さんからすれば「知らない人に土地を貸すのは嫌だ」と断られてしまい、トラブルになるケースが少なくありません。
借地の場合は、ご自身で動く前に、まずは私たちプロにご相談ください。「地主さんに直接買い取ってもらえないか」など、もっとも円満に話がまとまる交渉のコツをご提案させていただきます。
まとめ：相続した家の売却で失敗しないための3つの手順
相続した家（実家）の売却は、多くの方にとって初めての経験であり、不安がつきものです。しかし、正しい手順を踏み、適切なパートナーを選ぶことで、後悔のないスムーズな不動産売却が可能になります。
本記事で解説した「失敗しないためのポイント」を改めて振り返りましょう。
- 1. 焦らず現状整理と事前準備を行う まずは売却の目的（スピード重視か価格重視か）を明確にし、「相続登記」が完了しているかなど売る権利を確認しましょう。一括査定サイトに頼りすぎず大まかな相場を把握し、境界線の確認や建物の状態の洗い出しを行うことが大切です。なお、自己判断でのリフォームや解体は税金が高くなるリスクがあるため控えましょう。
- 2. 信頼できる不動産会社と担当者を見極める 不動産の売却が成功するかどうかは「誰に任せるか」で8割決まります。高額な査定額だけで判断せず、物件のデメリットも正直に伝え、最適な提案をしてくれる誠実な担当者を選びましょう。契約は本気で動いてもらいやすい「専任媒介」がおすすめです。
- 3. 相続特有のトラブルや「落とし穴」を回避する 遺産分割における「土地の価格（実勢価格や路線価など）」の認識ズレや、親が家を購入した際の「売買契約書」の紛失、借地権の問題など、相続には思わぬ落とし穴が潜んでいます。自己判断で放置せず、専門知識を持ったプロへ早めに相談することが解決への近道です。
大切なご実家の売却でお悩みなら、サワキタ不動産へご相談ください
大切なご実家を手放すことには、ご家族のさまざまな想いが交錯します。千葉県船橋市のサワキタ不動産では、お客様の大切な思い出に寄り添い、メリットもデメリットも包み隠さずお伝えする「正直な査定」を心がけております。
「まずはいくらで売れそうか相場だけ知りたい」という方向けに、機械的に算出した客観的なレポートの作成も行っております。しつこい営業などは一切ございませんので、不動産相続やご実家の売却でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
