借入可能額のチェック
資金計画と住宅ローンの落とし穴
「借りられる額」を知り、数百万単位の損を防ぐ知識を。
このページの要点
- 車のローンがあるだけで、借入可能額は数百万円下がる。
- 「優遇幅」がいつまで続くか、商品概要説明書で必ず確認する。
- 初期費用（仲介手数料や保険）は、知識があれば節約できる。
STEP 1と2で良い物件を見つけても、資金計画が甘いとすべてが白紙に戻ってしまいます。 多くの初心者が「金利」や「手数料」で損をしているのが現実です。ここでは、銀行がどうやって融資額を決めているのか、その裏側を解説します。
1. 銀行はここを見ている！融資額決定の仕組み
銀行はあなたの年収だけでなく、「返済負担率」や「審査金利」という独自の基準で審査します。 特に重要なのが「既存の借金（他のローン）」です。
【衝撃】車のローンがあるだけで…？
年収500万円の場合の借入可能額シミュレーション
自動車ローンやリボ払いがある場合、住宅ローンの貸出額が大きく減少します。購入前に完済するか、売却して整理することが、希望額を借りるための近道です。
収入合算というテクニック
本人の年収だけでは希望額に届かない場合、配偶者の収入を合算（連帯債務など）することで審査を有利に進められます。
ただし、合算できる割合（50%〜100%）は銀行によって異なるため確認が必要です。
2. 初期費用（諸費用）を賢く節約する術
物件価格の7%〜10%かかると言われる諸費用。知識があれば、ここを大きく節約できます。
① 仲介手数料
「3% + 6万円」はあくまで上限。必ずしも定価ではありません。交渉次第で安くなる可能性があります。
② 銀行事務手数料
不動産会社に払う「ローン代行手数料（約10万円）」は、自分で銀行とやり取りすればカットできる費用です。
③ 火災保険
銀行や不動産会社のおすすめを鵜呑みにせず、必ず自分で「相見積もり」を取りましょう。
④ 手付金
契約時に現金で必要（物件価格の5〜10%）。融資実行前に払うため、必ず現金での用意が必要です。
3. ローン選びの核心：「商品概要説明書」を読め
金利タイプ（変動・固定）を選ぶ際、チラシの表面的な金利だけで選ぶのは危険です。必ず「商品概要説明書」を読み込んでください。
固定金利の「優遇幅」の罠
固定期間終了後、優遇幅がなくなると返済額が急増します。
固定期間（例：10年）が終わった後も、「店頭金利からの引き下げ幅（優遇幅）」は維持されるのか？
ここが維持されないプランの場合、将来の総返済額が数百万円増えるリスクがあります。
変動金利のルール
多くの銀行には、金利が上がっても5年間は返済額が変わらない「5年ルール」や、上げ幅を125%までに抑える「125%ルール」があります。
これにより急な家計破綻は防げますが、利息負担自体は増える点に注意が必要です。
4. 審査を有利にする戦略
- 複数の銀行に事前審査を出す： 1行だけでなく複数承認を得ておくと、あなたが「選ぶ立場」になれ、金利交渉などで有利になります。
- 信用情報をきれいに： スマホの分割払い遅延などは命取りです。使わないカードローンは解約しておきましょう。
- 頭金を用意する： 計画的な貯蓄能力の証明となり、審査のスコアが上がります。
※後ほど親ページ作成時にリンクを繋ぎます