船橋市・市川市・八千代市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「サワキタ不動産」です。
不動産を売るというのは、普通の人（不動産関係者や大金持ち以外）にとって、一生に一度か二度の大仕事です。親戚や知人等に相談しても、一度や二度の経験ではご自分のケースに当てはまるかどうかわかりません。そのため、何をすればいいのか、どのように進めていけばいいのかわからないという方がほとんです。
そこで今回は、『分譲マンションを初めて売却する方が、キッチリ押さえておきたい５つのポイント』を解説していきます。
ポイント１ 売り方は４つ
分譲マンションの売り方は４つの方法があります。
| 売却方法 | 内容 | 長所 | 短所 |
| 仲介 | ご自身ではなく、不動産業者に販売活動を依頼する方法。最も一般的 | 高額で売れやすい | 数ヶ月かけて売却計画を立てるので、急ぎの資金需要には対処できない |
| 買取 | 不動産業者が買い取る | 早く売却できる | 不動産業者は転売を目的とするため、仲介よりかなり安くなる（仲介より２〜３割下がるのが一般的） |
| オークション | 不動産オークションに出品 | 人気物件の場合、最も高く売れる可能性がある。 | 落札価格が希望を満たさない場合もある |
| 個人間売買 | 仲介業者を介さず知人間で売買 | 仲介手数料がかからない | 専門家をはさまないので、違法な取引内容であったり、売却後のトラブル処理が難しかったりする。 |
ほとんどの人は仲介もしくは買取
オークションは収益物件で人気が集中した場合によく取られる手法です。一般の居住用物件ではあまり多くみられません。個人間売買は親族間での売買が主。お互い人柄も物件もよく知っている場合なら問題は少ないのですが、ちょっとした知人や、知り合いの紹介程度の場合、緩衝材となる業者を介さないため、大きなトラブルに発展する危険性があります。
仲介がもっとも一般的です。
買取は、業者が買い取るため、売主と業者の関係は「利益相反の関係（どちらかが儲かればどちらかが損する）」が成り立ちます。業者は利益を出す必要がありますので、その分、買取価格は下がってしまいます。古い話になりますが、１９９０年台のバブル崩壊以降、金融機関の不動産会社に対する資金融資はかなり厳しいものとなっておりそれが現在も続いています。その結果次の買主が現れるまでの期間の利息負担が大きくなることから買取価格が大きく下がらざるを得ないという事情があります。
一般の方なら、「仲介」を選ばれるのが安全かつおすすめです。
ポイント２ まず査定をしてもらいましょう
査定は業者に依頼するところから始まります。業者は査定価格を提示しますので、それをもとに売却活動を進めていきましょう。
2種類の査定方法 机上査定と訪問査定
査定には住所や築年数など伺った情報でのみ算出する「机上査定」と、実際に訪問して劣化状況やリフォーム状況を見て算出する「訪問査定」があります。
机上査定の特徴
周辺の売買状況をもとに機械的に算出する価格。売買状況の選定元としてはスーモなどのポータルに掲載された「売出価格」をもとに算定される場合が多い。売出価格は約定価格より高いのが一般的なので、高めに評価されがち。また、リフォームの有無や程度についても十分勘案されているとは言い難く、ただの目安にしかならない場合も。
訪問査定の特徴
実際に業者が訪問し、各種チェックを行なってから査定価格を算出する。業者のスキルが差に出るが、スキルが低い場合、重要事項を見落とし売却後トラブルになるケースもあるので要注意
査定額は業者ごとにバラバラ。開きは上下数百万円はある
開きがある原因は業者の評価スキルだけではありません。契約を取りたいためにワザと高い（高すぎる）査定額を提示する場合（高預かり）や、すでにニーズがある顧客の価格に合わせるためワザと低い（低すぎる）査定額を提示する場合があります。前者は「一括査定」でありがちなケース、後者は「大手不動産サイトの査定依頼」でありがちなケースです。
業者選定のポイント
買主は少しでも安く買おうとするはずです。なので「すぐ売れると思います」「買いたいというお客が待っています」という業者は注意してください。査定額が低すぎる可能性があります。
逆に高すぎる価格を提示した業者（複数業者に依頼して最も高い価格を提示した業者）の場合、前述の「高預かり」の可能性があります。高く売るにはそれなりの販売活動が必要となりますが、販売活動が他と変わらない（ネットに出しますよ、チラシ撒きますよ）ような場合は要注意です。売却できるまで時間がかかりすぎ結局他社と変わらない価格での売却になってしまう場合が多々見られます。
売却までの期間の目安
１ヶ月以内にすぐ売れてしまう（買い付けが入る）場合、価格が低すぎた可能性があります。３ヶ月以内の売却が理想的ですが、半年ぐらいはかかることを覚悟してください。
逆に全く反応がなく、1年以上になった場合、何か問題がある物件というレッテルが貼られてしまい、相場よりかなり低くしないと売れなくなる可能性もありますので、高預かりには要注意です。
ポイント３ 残債の確認は必須事項
住宅ローンの残高が残っていても物件を売ることはできます。ただし、銀行への返済が必要で、売却代金でカバーしきれなければ、預貯金の取り崩しなど他の方法で残債を全額返済しなければなりません。
住宅ローンは融資が行われた時点で、その物件に抵当権の設定がされています。抵当権がある物件は大抵の場合売ることができませんので、返済することで抵当権を外してもらいます。
実際は、売却が決まって決済の段階で、買主からの売却代金の受け入れ、銀行への残債の返済、司法書士による抵当権の解除がほぼ同時に順次進行していきます。
ポイント４ 売却にともなう費用について
売却に関しては売却代金が全額手元に残るわけではありません。以下の費用がかかりますので、手取り金額は売却金額より下がることになります。
- 仲介手数料
- 譲渡所得税
- 消費税
- 印紙税
- 住宅ローン残高
- 管理費・修繕積立金
- ハウスクリーニング費用
- など
特に一番大きいのが住宅ローン残高、いわゆる残債です。ポイント３でも述べましたが、残債の確認は最重要項目です。
また、印紙税については、電子契約を用いることで省くことが認められました。
ポイント５ 法的責任について
分譲マンションを高く売れば一気に数千万円の利益を得ることができます。しかし、その一方で失敗すると逆に数百万円の損失を被ることもあるのです。
特に注意したいのが契約不適合責任という制度です。
これは、不動産を売ったあとに欠陥など購入者が期待した利益がえられない状況が見つかると、その分の補償や代金の減額、契約解除、契約の履行（修繕等）を売主に求めることができるという制度で、責任を求められる期間は買主が不適合を知った時から1年以内に決まります。
隠して売ったがために裁判沙汰になり、数百万円の賠償金が求められた事例もあるので注意しましょう。
これらの事項は令和2年の民法改正により従来の瑕疵担保責任を上書きする形で改められ、対象も広がっておりますので注意が必要です。
これら、入居者の安定した生活を脅かす事情は、必ず告知をしなければいけません。
リフォームは当たり前なので、家の不具合は根本的な問題ではない
今や中古住宅はリフォームが前提で売買されていますので、問題があっても修繕すれば大丈夫です。言わないことで修繕の対象から漏れ、後になって問題が発覚した場合、責任を追求される可能性があります。
人情として、自分の家の問題を言うのは気が引けるのは十分理解できます。
確かに、この家「傾いているんですよ」とか「雨漏りがした跡があるんですよ」とかはかなり深刻な問題なので言わないといけないのはご理解いただけていると思います。しかし、もっと小さい問題であれば「言わないでおこう」という気が起こってしまいがちです。
サワキタ不動産では「建物簡易検査」を行なっております
本格的なインスペクションは時間もお金もかかりますが、弊社にご依頼いただければ、買主に言っておかねばいけない問題なのか、あまり気にする必要のない問題なのかの切り分けが可能です。ぜひご利用ください。
相談するなら知人ではなく不動産関係団体に
ここまでで、大まかなポイントについては把握できたと思いますが、まだまだ腑に落ちていない、よくわからないこともあるかと思います。
売却の理由で多くみられるのが、家族構成の変化（子供が成長して部屋が不足）や離婚、相続など多岐にわたります。それにともなって売却により手にしたい金額や時期も人それぞれです。
そこで、まずはもよりの不動産屋やコンサルタントに相談してみましょう。
友人・知人・親戚の場合、売却の経験があっても１回しかなかったり、そもそも売却の理由が異なっていたりしますし、専門の知識があるわけではありません。責任も取れないので参考意見にとどめ、プロにご相談ください。サワキタ不動産では不動産に関するご相談を承っております。
サワキタ不動産 電話：047-408-7035 Eメール：sawakita@kkswingbay.com (火曜日・水曜日・年末年始休業 営業時間10：00〜19：00）
それでも不明な点が残るようであれば、公共団体に相談してみてください。
| 電話番号 | 受付時間 | |
| 不動産流通促進センター | 03-5843-2081 | 9：00〜16：00 |
| 各都道府県の宅建協会 | 043-241-6697（千葉県の場合） | 10：00〜15：00 火金 |
| 全日本不動産協会 | 03-5338-0370 | 13：00〜16：00 |
サワキタ不動産では分譲マンションに限らず、一戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、投資用マンションなど幅広い物件での売却にお応えしております。失敗しない売却のために、お気軽にご相談ください。
