船橋市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「サワキタ不動産」です。
今回は、契約の「停止条件」と「解除条件」について解説いたします。
◆契約の「停止条件」と「解除条件」
高額な不動産取引においては、残念ながら思い通りに契約が進まないこともあります。
住宅ローンが通らない、必要な行政庁の許可が下りない、といった事情により、契約が白紙になってしまうケースがあります。
こうした場合に備えて最初の売買契約時に設定されるのが、「停止条件」や「解除条件」になります。
◆契約の効力発生を停止しておく「停止条件」
ひとつめが、条件が整ったときに契約の効力が発生する「停止条件」です。
たとえば、「農地法の許可が取得できたら」といった条件や、「建築確認申請が通ったら」といった、一定の条件が成立した時に、売買契約も効力が生じるという契約形態です。
効力が発生するのに「停止」って変だと思いませんか？
これは条件が整うまでは契約の効力を停止しておく、という意味です。つまり、契約時点ではこの効力が停止状態なんです。条件が整う時点の前に着目しているんですね。
◆契約を遡及的に無効にする「解除条件」
もう一方は、条件が整わなかった場合には、契約を解除することができる「解除条件」です。
「住宅ローンの審査が下りなかったら」「住替え先の契約が成立しなかったら」といった、希望の条件が整わなかった場合には、売買契約を白紙解除できる、という契約形態になります。
こちらは簡単ですね。条件が整わなかったら契約そのものがなくなるわけっです。
不動産では、ローン特約という形で売買契約に実装されていることが大変多くなっています。例えば、この物件を買いたいけどローンが下りなかったら買うことができないといったケースですね。
◆契約書自体に「停止条件」「解除条件」とは明記されていない。
どちらも、不動産取引の場面では、良く目にされる売買契約の条件設定かと思います。
ただし、契約書自体には「停止条件」とか「解除条件」とかの項目名では記載されていることはほぼありません。文面を呼んで、これは停止条件だな、とかこれは解除条件だな、と判断してください。
◆権利・義務の売買
実はこの条件付きというものの実体は、権利・義務の売買です。
ローン特約は、「条件が整わなかったら購入を無条件でキャンセルできる権利」を、物件の買主が物件の売主から買っているのです。
ですから、「ローン特約を付けない。ローンが下りない場合は現金でかう」だから価格を下げろ、というのもありです。
それぞれ、条件付けをするメリット・デメリットがありますので、契約の経緯や進捗状況、相手方とのパワーバランスなどを考慮して、話を進める必要があります。
弊社では、徹底的に買主に寄り添った立場から、相手の方との交渉を進めてまいります。
こうした不測の事態を想定した「条件」を契約に設定しておくことで、結果的には安心して売買契約が行えることになります。
お住い探しの際には、ぜひ信頼できる不動産のプロフェッショナルによるカウンセリングを受けるようにしましょう。
サワキタ不動産では、ご購入、リフォームついてのご相談も承っております。ぜひ、お気軽にご相談ください。
