ご自宅売却時の売却益にかかる課税所得に関し3000万円の特別控除があるのをご存知でしょうか。船橋市・市川市・八千代市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取・リフォームをしております「サワキタ不動産」です。
不動産の売却は一生のうち数度しかない一大イベントです。そのため売却益にかかる税金については誰しもよく知っているわけではありません。しかも、売却して得られた金額が大きい場合、多額の税金が課される場合があります。
そのため、利用できる控除についてきちんと理解した上で、しっかりと節税を行いましょう。
譲渡所得課税にかかる特例や控除について
ご自宅の売却時に売却から物件の簿価金額や必要経費を指し引いた残高いわゆる譲渡所得（売却益）には、保有期間に応じて税率が切り替わり、所得税などが課せられます。
ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べされたりします。
例えばご自宅を買い替える時、買い替え前の住宅の売却価格よりも買い替え後の住宅の購入価格が高い場合、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられるのが「居住用財産の買換え特例」です。
この特例の中で多く利用されているのが、「3,000万円特別控除」です！
3,000万円の特別控除
3,000万円特別控除は、自宅の売却で得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことで、自宅の所有期間を問わず適用できます。
譲渡益が3,000万円までの場合は、その金額全額が控除となり、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用されます。
なお、この特例にはいくつかの条件があり、前年や前々年に『3,000万円控除』や『居住用財産の買換え特例』、居住用財産の買換えの場合の『譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例』、『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例』を受けていた場合、適用ができません。3,000万円控除は3年に一度しか適用できないので、価格が上昇したからといって、毎年利用することはできません。
ただし、10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率は、重複して適用が可能です。
3,000万円特別控除の要件
3,000万円特別控除の税額の計算式は以下のようになります。
税額＝（譲渡所得−3,000万円）×税率 または 0
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば税金は0円となります。
この3,000万円特別控除を利用するための要件は以下のとおりです。
3,000万円の特別控除を利用するための要件
・自宅の売却か、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
・家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
・売却した年の前年または前々年に同じ3,000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
3,000万円の特別控除が適用にならない場合
自宅の売却時であっても、以下の場合には3,000万円の特別控除を受けることができません。
・この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
以上、不動産売却時の課税に利用できる3,000万円の控除についてを解説いたしました。サワキタ不動産では中古住宅に限らず、新築一戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、投資用マンションなど幅広い物件での購入にお応えしております。失敗しない購入のために、お気軽にご相談ください。
