住宅ローンに関するよくあるご質問（FAQ）

マイホームの購入は、多くの人にとって人生で最も大きな買い物の一つです。そして、その夢を実現するために避けて通れないのが「住宅ローン」の選択です。

しかし、いざ住宅ローンについて調べ始めると、「変動金利と固定金利、どっちがいいの？」「フラット35ってよく聞くけど、どんな仕組み？」「そもそも、自分はいくら借りられるんだろう？」など、次から次へと疑問が湧いてくるのではないでしょうか。

住宅ローンは、金利タイプや返済方法のわずかな違いが、将来の返済総額に数百万円もの差を生む可能性がある、非常に重要な選択です。よく理解しないまま決めてしまい、後から「もっと自分に合ったローンがあったかもしれない…」と後悔することは絶対に避けたいものです。

そこでこの記事では、住宅ローンに関するよくあるご質問を「Q&A形式」でまとめ、基本的な知識から少し専門的な内容まで、分かりやすく解説していきます。

このFAQが、あなたの不安や疑問を解消し、納得のいく住宅ローン選びをするための一助となれば幸いです。

Q1. 住宅ローンの種類にはどのようなものがありますか？主な違いは何ですか？

A1. 住宅ローンは大きく分けて「民間住宅ローン」と「公的住宅ローン」の2種類があります。

民間住宅ローン: 現在の主流であり、銀行、信用金庫、信用組合、JA（農業協同組合）、一部の生命保険会社などが取り扱っています。借入限度額が大きめで物件に対する制限が比較的緩やかであり、金利タイプも変動金利型、固定金利期間選択型、全期間固定金利型など多様な選択肢があります。
フラット35: 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンで、窓口は民間金融機関ですが、公的な側面も持ち合わせています。
公的住宅ローン: 以前は住宅金融公庫や年金住宅融資などが主流でしたが、現在はいずれも廃止されています。現在は「財形住宅融資」や一部の「自治体融資」などが残っていますが、条件が厳しい場合が多く、利用できる範囲は限られています。

お客様が利用できる住宅ローンの中で最も有利なものをアドバイスするためには、様々な商品を確認し、比較検討することが重要です。

Q2. フラット35とはどのような住宅ローンですか？どのような特徴がありますか？

A2. フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。最長35年間、借り入れ金利が固定されるのが最大の特徴です。

主な特徴は以下の通りです。

全期間固定金利: 最長35年間（特定の条件を満たす長期優良住宅の場合は最長50年）金利が変わらないため、返済計画が立てやすく安心感があります。
保証料・連帯保証人不要: 保証料や連帯保証人が不要です。
繰り上げ返済手数料無料: 返済途中で繰り上げ返済をする場合の手数料は無料です。
借入限度額: 最高8,000万円まで借り入れ可能です（ただし、住宅の担保評価額の200%が上限）。
質の高い住宅への優遇: 省エネルギー性、耐久性・可変性、耐震性、バリアフリー性などの一定の技術水準を満たす質の高い住宅（フラット35S）の場合、金利が引き下げられます。
子育て世帯・若年夫婦世帯への支援: 子育て世帯や若年夫婦世帯を支援するため、金利がさらに引き下げられる制度（フラット35子育てプラスなど）があります。これらは2024年2月に導入されたポイント制によって、引き下げ幅や期間が決定されます。
担保設定: 借り入れ対象となる住宅およびその敷地に住宅金融支援機構を第一順位とする抵当権が設定されます。
団体信用生命保険: 原則加入ですが、加入しない選択も可能です（ただし、費用は月々の返済に含まれています）。

フラット35は証券化の仕組みを利用しており、民間金融機関が顧客に貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、住宅金融支援機構がMBS（資産担保証券）を投資家に発行することで資金調達を行っています（買取型）。

Q3. フラット35の金利引き下げ制度について詳しく教えてください。

A3. フラット35では、特定の条件を満たすことで金利が引き下げられる多様なメニューが用意されており、2024年2月からはポイント制が導入されました。引き下げ幅は合計ポイントによって決まり、1ポイントあたり5年間で0.25%の金利引き下げとなります。最大で当初5年間1%（4ポイント分）の引き下げが可能です。フラット35子育てプラスの対象となる場合は、4ポイントを超過した分のポイントは次の5年間に適用されます。

金利引き下げの主なグループは以下の4つです。

家族構成（フラット35子育てプラス）:

18歳未満の子供の人数に応じてポイントが付与されます（子供1人で1ポイント、2人で2ポイントなど）。
夫婦のいずれかが40歳未満の若年夫婦世帯は1ポイントです。
これらの年齢要件は借入申込年度の4月1日現在で判断されます。

住宅性能・技術水準（フラット35S）:

高い省エネルギー性（ZEH）、耐震性、バリアフリー性などを備えた質の高い住宅の場合に、その性能レベルに応じて1〜3ポイントが付与されます（例：ZEH金利Aプランで3ポイント、金利Bプランで2ポイント）。

維持保全・維持管理（フラット35維持保全型）:

質の高い長期優良住宅や維持管理がしっかりした認定マンション、良質な中古住宅（安心R住宅、インスペクション実施住宅、既存住宅売買瑕疵保険付住宅）の場合に1ポイントが付与されます。

地域連携（フラット35地域連携型・地方移住支援型）:

地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、子育て支援、空き家対策、地域活性化、地方移住といった施策を進める場合、地方公共団体の財政的支援とともに金利が一定期間引き下げられます。この制度は地方公共団体によって実施の有無や条件が異なります。

これらのポイントを合算して金利引き下げの幅と期間が決定されます。

Q4. 財形住宅融資とは何ですか？どのような特徴がありますか？

A4. 財形住宅融資は、勤務先を通じて金融機関に積立貯蓄を行う「財形貯蓄」を利用している人が利用できる公的住宅融資制度です。利用実績は多くはないものの、住宅ローンアドバイザーとしては理解しておくべき制度です。

主な特徴は以下の通りです。

利用条件: 財形貯蓄を利用しており、残高が50万円以上あることが条件です。
金利タイプ: 5年ごとに金利が見直される「5年固定金利制」です。金利の適用には上限・下限がないため、金利が大きく上昇するリスクがあります。
借入限度額: 財形貯蓄残高の10倍以内、かつ最高4,000万円までが上限です。
返済額の上限: 金利が見直され、大幅に金利が上昇した場合でも、6年目以降の返済額はそれまでの旧返済額の1.5倍が上限となります。
申し込み窓口: 勤務先、財形住宅金融、住宅金融支援機構の3種類の窓口があり、勤務形態などによって異なります。
担保: 借り入れ対象となる住宅およびその敷地に抵当権が設定されます。
保証料・連帯保証人: 必要となる場合があります。

財形住宅融資は、財形貯蓄を利用している人への還元策として位置づけられていますが、条件が細かく設定されており、利用には注意が必要です。

Q5. 住宅ローンにおける「つなぎ融資」とは何ですか？どのようなケースで必要になりますか？

A5. つなぎ融資とは、住宅ローン融資が実行されるまでの間に、一時的に不足する資金を補うために借り入れるローンのことです。住宅ローン融資が確実に実行されることを前提とした、超短期の融資であり、実行された住宅ローンで全額返済されるのが一般的です。

つなぎ融資が必要となる主なケースは以下の通りです。

民間金融機関の住宅ローンを利用する場合:
建築条件付きの土地を先行購入する場合: 土地の代金支払いが必要になるが、住宅ローンの融資実行は建物完成後となるため。
注文住宅を建築する場合: 建築着工金や中間金などの支払いが必要となるが、住宅ローンの融資実行は建物完成後となるため。
この場合、通常は土地に抵当権が設定されません。
フラット35を利用する場合:
一部の金融機関では、フラット35の融資実行日が物件の引き渡し日と異なることがあり、その間の数日間に資金が必要となる場合。
財形住宅融資などの公的住宅ローンを利用する場合:
公的住宅ローンでは、住宅が引き渡され、所有権移転登記と抵当権設定登記が完了した後に融資が実行されます。しかし、所有権移転には買主による購入代金全額の支払いが必要なため、一時的に資金を立て替えるつなぎ融資が必要となる場合。

つなぎ融資は、通常の住宅ローンよりも金利や手数料が高めに設定される場合があるため、利用する際は事前に条件をよく確認することが重要です。また、インターネット型住宅ローンではつなぎ融資に対応していない場合もあるため注意が必要です。

Q6. 住宅ローンの金利タイプにはどのような種類がありますか？それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

A6. 住宅ローンの金利タイプは大きく分けて以下の3種類があります。

全期間固定金利型:

特徴: 借入当初から完済まで、金利がずっと一定です。代表的なものにフラット35があります。
メリット: 毎月の返済額が変わらないため、家計管理がしやすく、将来の返済計画が立てやすい安心感があります。金利水準が低い時に選択すると、長期間にわたって低金利のメリットを享受できます。
デメリット: 金利水準が高い時に選択すると、全期間の総返済額が相対的に多くなる可能性があります。市場金利が下がっても、その恩恵を受けられません（借り換えを検討する必要がある）。

固定金利期間選択型:

特徴: 一定期間（2年、3年、5年、10年など）金利が固定され、期間終了後に再度、変動金利型か固定金利期間選択型を選択します。一般的に、固定期間が短いほど金利は低めに設定されています。
メリット: 全期間固定金利型よりも当初の金利が低めに設定されていることが多く、固定期間中は返済額が安定します。
デメリット: 固定期間終了後に金利が見直されるため、金利が上昇していると返済額も増加します。変動金利型と異なり、返済額の増加幅に上限がない場合があり、大幅に増える可能性があります。ライフプランと合わせて、固定期間終了後の返済負担の変化をシミュレーションしておくことが重要です。

変動金利型:

特徴: 借入期間中に金利が半年ごとに見直されます。多くの金融機関では短期プライムレートが指標となります。
メリット: 他の金利タイプに比べて金利が最も低く設定されていることが多いです。市場金利が下がれば、返済負担も減少します。
デメリット: 金利が上昇するリスクがあります。
5年ルール: 毎月の返済額は急激に増加しないよう、5年間は一定です。
125%ルール: 5年ごとの返済額の見直しでも、その変動幅は従前の返済額の1.25倍までが上限となります。
ただし、急激な金利上昇があった場合、5年間固定された返済額よりも利息部分が上回ることがあり、その差額が「未払い利息」として蓄積されるリスクがあります。また、一部の金融機関では5年ルールや125%ルールが適用されない商品もあるため、契約内容の確認が必要です。

金利タイプの選択は、金利情勢や自身のライフプラン、リスク許容度によって異なります。

Q7. 住宅ローンの返済方法にはどのような種類がありますか？それぞれの特徴とメリット・デメリットを教えてください。

A7. 住宅ローンの返済方法には、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済:

特徴: 元金と利息の合計額（毎月の返済額）が、借入当初から完済までずっと一定です。一般的に多くの利用者が選択する返済方法です。
仕組み: 返済開始当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて元金の割合が増え、利息の割合が減っていきます。これは、当初は借り入れ残高が多いため、それに対する利息が多くなるためです。
メリット: 毎月の返済額が一定であるため、家計管理がしやすく、返済計画が立てやすいという特徴があります。
デメリット:同じ借り入れ条件の元金均等返済と比較して、総返済額が多くなります。
借り入れ残高の減り方が、元金均等返済に比べて遅くなります。

元金均等返済:

特徴: 毎月の返済額のうち、元金部分がずっと一定です。
仕組み: 元金部分が一定であるため、借り入れ残高が徐々に減少し、それに伴って利息部分も減っていくため、毎月の返済額は当初が最も多く、徐々に減っていきます。
メリット:同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなります。
借り入れ残高の減り方が早いため、利息負担が軽減されます。
返済が進むにつれて毎月の返済額が減少するため、将来の家計負担が軽くなります。
デメリット:借入当初の返済額が最も多くなるため、当初の家計負担が重くなります。
当初の返済額が多いため、借り入れ審査における返済負担率が高くなり、借り入れ可能額が少なくなる場合があります。
元利均等返済に比べて、取り扱いのある金融機関が少ない傾向にあります。
適する人: 将来、教育費などで家計負担が増える予定がある方や、早めに返済を進めて利息負担を減らしたい方におすすめです。

Q8. 住宅ローンの借り入れ可能額はどのように計算されますか？また、ボーナス返済を利用する際の注意点は何ですか？

A8. 住宅ローンの借り入れ可能額は、金融機関が設定する複数の条件（融資率、返済負担率、返済期間、年齢要件など）を総合的に満たす範囲で決定されます。

借り入れ可能額の計算方法（民間住宅ローンの例）:

融資率からの上限: 物件価格に対する融資率（例：80%）を上限として計算されます。
返済負担率からの上限: 年収に占める年間返済額の割合（返済負担率、例：年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下）を上限として計算されます。

まず、年収に返済負担率を乗じて年間返済額の上限を算出します。
次に、年間返済額の上限を12で割り、毎月返済額の上限を求めます。
想定審査金利と返済期間に基づいて「100万円あたりの毎月返済額」の表から該当する金額を探し、毎月返済額の上限をその金額で割り戻すことで、借り入れ可能額を概算します。
夫婦で収入合算が可能な場合もあります。自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含めた全ての借り入れの年間返済額が返済負担率に影響します。

年齢要件・返済期間の考慮: 完済時の年齢や借入時の年齢によって返済期間に制約があるため、これらの条件も考慮されます。
最終的な借り入れ可能額: 上記1と2で算出した金額のうち、低い方が最終的な融資限度額となります。

ボーナス返済の注意点:

リスクの考慮: ボーナス収入は、会社の業績や個人の評価によって増減する可能性が高く、臨時的な収入と考えるのが望ましいです。ボーナス返済に頼りすぎた資金計画はリスクを伴います。
返済額の増加: ボーナス返済分を借入額に組み込むと、ボーナス月に通常の月々の返済額に加えて、かなりの金額を返済することになります。例えば、借入額全体の40%をボーナス返済とした場合、ボーナス月の返済額は通常の月々の返済額の数倍になることもあります。
アドバイス: できるだけボーナス返済分は少なくする方向で検討し、無理のない返済計画を立てることが重要です。返済期間を長めに設定して毎月の返済額を抑え、余裕資金ができた際に繰り上げ返済を行うといった方法も有効です。

お客様のライフプランを考慮し、様々なシナリオでシミュレーションを行い、無理のない返済計画をアドバイスすることが重要です。

【初心者必見】住宅ローン相談の前に読むべき記事。審査・金利・返済方法の不安をプロが解消します