船橋市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「サワキタ不動産」です。
今回は財産評価についてご説明いたします。
■最高裁判断結果、路線価での財産評価は『不適切』？！
令和元年11月に、「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決がでて、その後相続人が控訴していました。控訴審は令和４年４月に最高裁判決がでており確定しています。
判決の内容は、国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたとのことです。最高裁では裁判官全員が一致して相続人側の敗訴となっております。
路線価は取引価格のおおよそ8割程度の価格となる為、前々より節税効果が高い方法として節税を目的とした不動産購入をする人も多くいます。
■第一審で相続人敗訴
2019年8月末の判決で第一審の東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟との事でした。
購入から2年半～3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。
だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍だった。国税当局の不動産鑑定でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていました。
このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していた。
■時価の取り扱い
土地や家などの相続財産は「時価」で評価すると法律で決められている。ただ、国税庁は「納税者が時価を把握することは容易ではない」として主要道路に面する土地について「路線価」を毎年発表し、相続税や贈与税の算定基準としています。路線価は土地取引の目安となる公示地価の8割。
このため現金よりも不動産を購入して相続した方が税金が安くなる傾向があり、”節税”目的での不動産取得は広く行われている。
第一審の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当としたケースのようです。
■最高裁でも敗訴
相続人は控訴を重ね、最高裁判決は令和５年４月までもつれ込みましたが、裁判官全員一致の意見で相続人側の敗訴が確定しました。
■相続時の評価は法律では「時価」、国税庁は「路線価」？！
今回、国税当局は国税庁長官の指示で財産の評価を見直すことができる通達の規定（財産評価基本通達の6項）を適用して価格を見直している。相続税の算定基準を路線価とする根拠でもある通達との事です。
通達は国税当局の判断で財産の評価を変えられるため「国税の伝家の宝刀」とも呼ばれているようです。しかし、どのようなケースで宝刀が抜かれるのか明確な基準はないようです。判決に困惑する税理士も少なくないとのことでした。
原告の相続人らは不服として控訴しているようですが、相続税の算定基準を変える事にもなる為、今後の動向に注目していきたいと思います。
相続税の課税対象は2014年は4.4%にとどまっていましたが、2015年1月から対象が拡大され、2017年に亡くなった人では8.3%とほぼ倍増しているようです。
都内に住んでいる方・もしくはこれから購入をしようと思われている方は、相続税の事も視野に入れた生活が求められます。今後の相続財産の評価動向に注目していただければ幸いです。
もし気になる物件など見つかりましたら、お気軽にご相談ください。
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