日本において新築が好まれるのは、実は古い歴史があります。伊勢神宮の式年遷宮は20年に一度。江戸時代の将軍の大名屋敷訪問は新築御殿で迎えるのが通例（東大赤門はその名残）です。しかし近年では住宅を購入する際に、新築ではなくあえて中古住宅を購入する例が非常に増えてきました。中古住宅の場合、周辺がすでに開発されていて、買い物等が便利であったり、そもそも駅に非常に近かったりします。また、近年は住宅建築の技術が向上し、耐震性や耐久性に問題がない物件が大半を占めるようになってきました。
しかし、中古住宅は前の居住者が住んでおり、住宅設備等も中古品となります。多くの場合、手直しや交換等が必要だったりします。つまり、中古住宅は建売住宅や注文住宅のようにゼロから作られるわけではないので、購入の流れがやや異なります。
今回は、住宅購入に際し、新築以外にも中古住宅はどうかと検討されている方に向けて、事前に確認しておきたい５つのポイントについて、ご紹介いたします。
中古住宅購入の流れ
まず、中古住宅購入についての一連の流れを確認しておきましょう。
- 予算の目安を決める。
- 中古でも、新品であって欲しい住宅設備をリストアップしておく
- 住みたい地域の新築相場を確認
- 住みたい地域の新築相場から新築との差額を確認
- 物件を内覧。手直し・交換したい部分のチェック
- 手直し・交換について業者と相談
- 資金手当 住宅ローン・リフォームローンの確認
- 物件とリフォームの契約
ポイント1 予算を決める
予算は、新築の場合を想定して、どの程度お金をかけることができるかを見積もっておきましょう。その際、家族構成の変化を念頭に入れないと、その都度住み替えが必要になってしまう場合もあります。また、インフレが恒常化すると、相対的にローンの返済は楽になりますが、一般的に物価の値上がりは即時であるのに対し、給与のアップは年1回が一般的です。いずれは追いつくにせよ、遅れが出るのは間違いないので、その分、余裕を見ておきましょう。
ポイント2 中古でも、新品であって欲しい住宅設備をリストアップしておく
水回りは新品であって欲しいと考えられる方は大変多いです。具体的には、お風呂、キッチン、トイレ、洗面台です。次いで壁紙・床です。この5点を交換すると、室内はほぼ新築同然となります。コスト的には高い方から、
お風呂＞キッチン＞床＞壁紙＞トイレ＞洗面台
です。それぞれ、グレードにより大きな差が出ますが、近頃は下のグレードでもかなり高級感がある作りになっています。時間があればメーカーショールームやホームページ等を見てもらえると、最新の住宅機器がよくわかります。
また、購入に際しては、リフォームを扱っている不動産屋（弊社も取り扱っております）経由の方がお得です。不動産屋を経由することで、一見さんからリピーターという扱いに切り替わりますので、価格的に有利になります。
ポイント3 住みたい地域の新築相場を確認
住宅ポータルサイトで「新築住宅」で検索してみましょう。その地域で売り出されている物件の面積、駅からの距離、価格をメモし、平均値（価格は床面積あたりの価格で比較）してみましょう。また、価格帯を把握しておくことも重要です。
例：この地域では駅から10分ぐらいで、4000万円弱で売り出されている新築物件が多い。面積は100㎡ぐらいなので、平均すると40万円/㎡。という具合です。
ポイント4 住みたい地域の新築相場から新築との差額を確認
これも住宅ポータルサイトで調べてみましょう。旧耐震基準となる昭和56年（1981年）6月1日以前の物件は避けた方が無難です。また、「新」新耐震基準というべき基準が平成12年（2000年）が策定されており、さらに安全性が増していますが、旧耐震・新耐震ほどの違いは価格には出ておりません。
新築物件との差がでたら、欲しい面積での価格で新築・中古比較をしてください。この価格差がリフォーム費用の原資となります。
ポイント5 物件を内覧。手直し・交換したい部分のチェック
ポイント4で気になる物件があれば、訪問してみましょう。ポータルサイトでは同じ物件が複数の不動産会社から出されているケースがあります。物件名で同一だとは判断しにくいのですが、住所・価格が同じであれば同じ物件の可能性が高いので、価格で並び替えをして判断してください。その際、同じ物件であっても先頭のページだけではなく、他社の同一物件も見るようにしましょう。掲載写真が各社違うので、見え方が変わってきます。写真の撮り方ひとつをとっても、その会社の性格（適当な写真としっかり撮った写真では顧客対応も違うでしょう）が現れます。きちんとした写真を大量掲載している不動産屋に連絡してみましょう（大量と言っても、近隣の駅やデパートなどは意味がありません）。
物件の内見では、セールスマンのトークに耳を傾けてください。セールスマンは、その物件のいい点や悪い点を漏らさず伝えているかで、不動産屋を判断してください。内見は、物件の内見だけではなく、付き合うに足る不動産会社かどうかを見定める場でもあります。
物件の内見は、まず天井に雨漏りの跡がないか、サッシはスムーズに動くか（動かない場合家が傾いている可能性があります）、キッチン、トイレの配管の水漏れがないか、等リフォームをした場合にかなりの金額がかかると思われる要素からチェックしていってください。
壁やドアに穴が開いていても、比較的簡単に修繕が可能ですし、多くの方が壁紙は交換されています。
ポイント6 手直し・交換について業者と相談
手直ししたい部分があれば、リフォーム業社に見積もりをとってみてください。ただ、購入が決まっているわけではないので、あくまで概算でと断っておかないと失礼に当たります。複数社に依頼する場合は、「あいみつ（相見積もりの略、他社と比較検討しますので頑張ってねの意味）」であることを伝えてください。一部の業者はあいみつは受けない場合があります。
ただ、個人の方がリフォーム業社に見積もりを取ると、いわゆる一見さん価格になってしまいます。そこで、不動産会社にリフォームも取り扱っているか聞いてみましょう。不動産会社は多くのお客様からリフォームの依頼を受け取っている場合があり、リピーター価格となりますので、価格メリットが得られます。弊社でもワンストップでリフォームのご依頼を承っておりますので、是非ご検討ください。
ポイント7 資金手当 住宅ローン・リフォームローンの確認
ポイント6と同時並行で、資金の手当もしておきましょう。まずは普段付き合いのある銀行の住宅ローン金利を調べてみましょう。また、ネットで他の銀行等の住宅ローン金利も調べておくことが重要です。金利は、支店のある普通の銀行信金等よりネット専業銀行の方が低いのが通例です。支店等がない分コストがかからずローン金利をかなり下げることができるからです。しかし、支店がないということは審査部門が弱いということの裏返しでもあります。結果としてネット銀行の審査は厳しく過去の返済履歴や勤務先の情報等により融資が受けられないケースが多くみられます。しかし、低金利の魅力は大きいので、チャレンジしてみてください。
地銀等の場合、ローンセンターが取りまとめている場合が多くみられます。不動産会社にはローンセンターから定期的に訪問があり、最新のローン金利や融資動向について情報共有がありますので、不動産会社経由で依頼してもいいでしょう。
この際、物件は必ずしも確定していなくて結構です。融資は、物件の担保価値と借入人の信用度により額が決定しますが、事前審査をしておくことで物件購入がスムースに進みます。
ポイント8 物件とリフォームの契約
物件が確定したら、本審査に入ります。売買契約は本審査が通る前でも構いません。購入時の意思表示で「ローン特約」があることを確認してください。売買契約書をしっかり読むことが重要です。このローン特約がないと、売買契約が成立したあとローン審査に落ちた場合でも購入キャンセルができず、多額の違約金が必要となります。
以上、中古住宅の購入で注意すべきポイント8点を解説いたしました。サワキタ不動産では中古住宅に限らず、新築一戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、投資用マンションなど幅広い物件での購入にお応えしております。失敗しない購入のために、お気軽にご相談ください。
