船橋市・市川市・八千代市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取業務をしている「サワキタ不動産」です。
隣地とのトラブルの多くは越境問題
戸建ての中古住宅の売買では、「敷地に関するトラブル」がかなり多くあります。
「境界位置が明確ではないのに、先に契約をすませてしまったため、後々隣地との境界トラブルが表面化する」という類のものです。
また、隣地との越境問題が浮上しているにもかかわらず、解決しないまま売主から残代金の支払いを求められ、元からある問題を引き継いでしまったケースもあります。
売買のタイミングはこのような隠れた問題を解決するいいタイミングです。後々のためにも、しっかり解決しておきましょう。
越境とは：建物や建物の付属物が境界線を越えること。木の枝葉や埋設された水道管なども越境の対象
文書を作成して解決
売買物件の越境を確認した場合は、仲介不動産会社に依頼して、覚書、確認書、協定書、念書などの文書を作成し、越境している木などを所有している隣地の所有者に、調印してもらう必要があります。
協定書の内容は
・越境物の存在を確認した
・越境物は何で、その所有者はだれか。
・撤去する場合のその期限と費用負担の明確化
・撤去しない場合、地代等の負担の明確化
・撤去しない場合、将来的な建て替え等に対する対応（立て替え時には撤去するなど）
・売買などで所有権移転した場合には覚書の内容を継承する
が基本的に必要です。
協定書締結が否定された場合
隣家同士トラブルを抱えているケースはかなり多くあります。買主には関係のない話ではありますが、坊主憎けりゃ袈裟まで憎いの例えのように、何でも断るというスタンスでいる人は案外多いものです。
将来的に売却が想定されるなら、しばらく前から緊張を緩和しておくことをお勧めします。日頃の挨拶から始まり、手土産等折にふれ、わだかまりを解消しておきましょう。別に本心からである必要はありません。相手は訝しむでしょうが、それも初めのうちです。心の中で舌を出しておけ馬いいのです。実はこれが一番の解決方法だったりします。
次は、不動産会社など第3者を間に挟む方法です。越境自体は日本中どこにでもある問題なので、敷地境界の確認作業の一環として話してもらいます。具体的には土地家屋調査士が、その作業の一環として行うことになります。「現在、境界を確定しているのですが、お宅の庭木、こちら側に越境していますよ。」と言ってもらうと勝手に「やばい、お隣に突っ込まれるスキを見せちゃってる」と勝手に判断して、自ら越境物を除去してくれる場合も見られます。
最後の手段
それでも納得してもらえない場合、法的手段に訴えることも可能です。実は「他人の不動産を不当に領得する意思を以て、その不動産に対する占有を排除し、それを事実上の支配下におくこと」は、刑法第二百三十五条の２で定められている「不動産侵奪罪」に該当します。
これで事実上脅すことになりますが、法律自体が越境は本来許されるものではない、というスタンスですから、脅しではなく「このまま放っておくことが犯罪になってしまいますよ」という忠告です。実は、不動産侵奪罪は10年以下の懲役となる立派な犯罪行為です。このことを知っている一般人は非常に稀ですから、かなりのインパクトがあります。
ここまでになってしまうと、買主に対して最後の手段として取っておきましょう。
以上、不動産売却でトラブルに巻き込まれないように 越境の場合を解説いたしました。サワキタ不動産では中古住宅に限らず、新築一戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、投資用マンションなど幅広い物件での購入にお応えしております。失敗しない購入のために、お気軽にご相談ください。
