船橋市・市川市・八千代市・習志野市を中心に千葉県で新築住宅・中古住宅・土地を販売・買取している「サワキタ不動産」です。
■財産分与とは
自宅を売却する理由のうち多くを占めるのは、「家族構成の変化」「相続」「離婚」があります。離婚の場合、財産分与といって、結婚後夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に分けることで生産することをするのが一般的です。この場合、夫婦共同の財産であれば、名義がどちらかであるには関係なく分する必要があります。
結婚後に住宅を購入した場合であれば、その住宅の名義如何にかかわらず、夫婦の共有財産となり財産分与の対象となります。
■財産分与の３パターン
この際、どういう目的で分与する方法は、以下の３つが考えられます。
精算的財産分与 婚姻中に形成した財産を”平等に”分配する
扶養的財産分与 離婚によって、一方の配偶者が経済的に困窮する場合、もう一方の配偶者が生活保障の趣旨で財産を分配する
慰謝料的財産分与 離婚について責任のある（不倫をしたなど）配偶者が、もう一方の配偶者に慰謝料の趣旨で財産を分与する。
一般的に財産分与といった場合、「精算的財産分与」を指しますが、それ以外の場合には分配比率が変わってきます。
精算的財産分与にかぎらず、分与する財産を事前に生産するかしないかで、手持ちの資金や分配できる額に大きな差ができます。
方法1.不動産を売却してローン等を精算して現金化。その現金を分与する場合、一旦現金化されているので、金額について揉める要素がない。
方法2.不動産を売却せず評価額で分割し、現金で精算する。不動産のように公開市場でその価値が決まるわけではない資産は評価が難しく、評価業者により大きな差が出るのが一般的。また、分配に残った資産の値上がり値下がりにより、双方に不公平感が生まれる可能性もあります。
方法3.不動産を売却せず評価額で分割し、自動車など他の資産で精算する。多額の資金を必要とはなりませんが、自動車などの評価はする低下するので大抵の場合もらう側が損をする場合が多くなります。
■財産分与の対象となる財産とは
前述のように、結婚後離婚までの間、つまり婚姻期間中に築き上げられた夫と妻の財産全てが対象となります。
項目としては、
現金・預金・有価証券・年金・退職金・生命保険の積立金など金融資産
自動車・自宅などの不動産
配偶者が配偶者自身の親族から生前贈与を受けた財産（夫の親から生前贈与をうけた資産も夫の独占物ではありません）
が対象となります。
一方、
独身時代に蓄えた貯蓄などは、その形成時期が婚姻期間中ではないため、財産分与の対象から外れます。
その他、隠し資産等も対象です。
■金額的に最も大きいのが不動産
財産分与の場合、最も大きい金額を占めるのが不動産です。不動産の処理方法如何で受取額などが大きく変わったり、不公平感が出たりするので、要チェック項目です。
一番トラブルが少ないのが、不動産を実際に売却し現金で生産する方法１です。現金になれば、「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の要素があって均等に分配するケースでなくても分配が可能となります。
また、分配に先立ち不動産を売却するわけですが、その際に住宅ローン等は精算されますので、離婚後も婚姻中に発生した負債が残り続けると言うことがなくなります。
さらに、現金が双方の手元に残りますので、お互いの新生活に必要な資金を得られるというメリットもあります。
■家を処分したくない場合
子供の通学の問題（引越しがきらい）、家の事業継続の問題（自宅と店舗が同じ）、２世帯住宅で片親と同居しているなど色々な理由で自宅を処分したくないケースもあるでしょう。
その場合、相手方の持分を買い取るという方法をとります。現金や自動車などで精算することになりますが、不動産以外に、自動車等の評価は難しくなります。
■買取価格で評価するのはかなり損
自動車など仲介の仕組みが整っていない財産の場合、評価価格は買取業者の「買取価格」になります。買取業者は、中古車を買って売りことが商売ですから、買取価格は業者の利益分は低くなります。
不動産の場合の評価価格には、「買取による場合の価格」と「仲介による場合の価格」の2種類があります。買取価格は自動車と同じで業者の利益が載ってきますので、買取価格は仲介価格よりだいぶ下がります。つまり、仲介で売ることができるなら、仲介の方が高く売れます。
■仲介の場合、どこの業者で評価してもらうか。
いずれの業者であっても、仲介価格である以上、その価格で売れるとは限りません。場合によっては契約を取るために意図的に高すぎる価格を提示したりする場合があります（高預かりといいます）。この場合、実際に売れるまでは半年以上かかってしまう場合もあり、その過程で市場価格まで下がることになるでしょう。つまり、時間だけを無駄にしたことになります。
また、買いたい顧客を多く保有している大手ホームページから査定依頼した場合、買いたい顧客の水準（つまりかなり安い金額）を提示してくる場合があります。大手ホームページでは、競合がいないため、すでに買いたい客の都合に合わせて評価することで、手早く収益化ができるからです。
いずれの場合も売主様のメリットに合いません。
■では、どこに依頼するか
まず、複数社に依頼し、価格を把握することが重要です。その際、住所などデータだけでおこなう「机上査定」では家の状況等を全く考慮せず、周辺のデータのみで評価されるため、評価価格がかなりあやふやなものとなります。実際に現地の視察を行ってから評価する「訪問査定」をしてもらうことが重要です。その際、評価額よりも販売戦略が重要です。
■販売戦略とは、
高いものほど買いたい人は少なく、価格が下がるほど買いたい人が多くなる、というのは当たり前です。不動産も同じで、まずは高い価格から様子を見、次第に価格を下げていって買いたい人の動向を見定めるのが重要です。その際、どのような販売戦略を持っているかが、重要です。
単に、駅前に店舗があるからなどでは、時間ばかりかかってしまいます。
スマホ登場以前と以後では、物の販売方法がガラッと変わってしまいました。Googleなどの検索サイトが個々人の希望や特性を把握した上で、その個々人に応じた広告を打ってきます。それを十二分に利用することが、より早く、より高く売却するコツになってきています。
■子供がいる場合は検討したい第３の売却方法「リースバック」
仲介・買取のほかに第三の方法として「リースバック」するという方法もあります。自宅を売却することはするのですが、そのまま自宅として使い続けながら、資金を手に入れることができるため、自宅を手放したくはない方には検討の価値がある方法です。
詳しくは弊社、サワキタ不動産までお問合せください。
以上、離婚時における財産分与について解説いたしました。サワキタ不動産では中古住宅に限らず、新築一戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、投資用マンションなど幅広い物件での購入にお応えしております。失敗しない購入のために、お気軽にご相談ください。
